Арендатор платит эксплуатационные расходы

Содержание

Договор аренды и эксплуатационные расходы

Классификация ЭР состоит из следующих пунктов:

Заработная плата. Входит ЗП всех сотрудников, в том числе и тех, кто работает на неполную ставку. Основанием для включения ЗП в состав ЭР служит штатное расписание;
Отчисления на налоги. Содержатся налоги на зарплату или связанные с недвижимостью, если та входит в состав основного производства;
Амортизация. Учитывается в том случае, если расчет амортизационных средств производится линейным способом – на весь период эксплуатации оборудования или здания;
Материалы. Сумма переносится на себестоимость материалов: обязательно учитываются издержки, связанные с покупкой и транспортировкой;
Запасные части. Добавляются только те пункты, которые касаются непосредственно основного производства;
Затраты на коммунальные услуги. Относится сумма, которая списывается с прибыли организации;
Хозяйственные расходы управленческого персонала. По желанию, руководитель может добавить к себестоимости продукции офисные канцтовары или закрыть сумму из полученной прибыли.

10. расходы арендатора на содержание недвижимости

Если ваш офис от МКАД до ТТК, вам смогут предложить от 8 до 24 машиномест, в зависимости от коэффициента.В центре города у вас будет 2-6машиномест на офис такого же размера. Если критично наличие большого количества машиномест, следует смотреть за пределы МКАД, как минимум, за ТТК.4

Затраты при переезде Есть ряд затрат, которые нужно предусмотреть при переезде.

Мы не берём в расчёт грузчиков, упаковку и машины, хотя эти затраты тоже обязательно будут.В нашем случае остановимся на расходах, связанных с подготовкой помещений к использованию, ведь чаще всего, даже если помещения уже с отделкой (новой или «за выездом» предыдущего арендатора), у вас будут свои пожелания к новому дому.

Эксплуатационные расходы при аренде помещений

Для того, чтобы перенести затраты, связанные с арендой помещения на себестоимость продукции, необходимо заключить договор найма жилого помещения.

После этого все издержки, связанные с ЖКХ, автоматически входят в выходную цену производимого товара/услуги.

Данная справка одобрена президиумом ФАС УрО 22.03.2013 и уже предвосхищает позицию ВАС РФ по краеугольному вопросу. Ссылка на справку Так в пункте 4 справки указано следующее.

Кто является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании платы за фактически поставленную тепло-, электроэнергию, фактически оказанные услуги по водоснабжению в случае, когда по договору аренды нежилого помещения на арендатора возложена обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг и заключению соответствующих договоров, — собственник или арендатор?

Затраты на эксплуатацию

Содержатся налоги на зарплату или связанные с недвижимостью, если та входит в состав основного производства,

Учитывается в том случае, если расчет амортизационных средств производится линейным способом – на весь период эксплуатации оборудования или здания,Материалы.Сумма переносится на себестоимость материалов: обязательно учитываются издержки, связанные с покупкой и транспортировкой,

Запасные части. Добавляются только те пункты, которые касаются непосредственно основного производства,

Затраты на коммунальные услуги. Относится сумма, которая списывается с прибыли организации,

Хозяйственные расходы управленческого персонала.

Предлагаем ознакомиться: Приказ о создании нового предприятия 2019

Следует различать базовую ставку аренды и понятие арендных платежей в целом (‘all in’, ‘всё включено’).

При этом коммунальные услуги ( электроэнергия, вода, отопление) – всегда за скобками ‘all in’. Ставка аренды = базовая ставка аренды OPEX (операционные расходы) и эксплуатация НДС Правильнее будет структурировать платежи следующим образом: 1) платежи за пользование помещением:

базовая ставка аренды,
эксплуатационные расходы (контролируемые и неконтролируемые),
оплата коммунальных услуг,
депозит,
аванс,
НДС.

2) расходы на подготовку помещений:

рассадка,
дизайн-проект,
отделочные/ремонтные работы,
мебель.

Ваша подписка оформлена. Спасибо за ваш интерес! Пожалуйста, заполните это поле. Пожалуйста, введите корректный адрес. Пожалуйста, введите телефон.

Коммунально-эксплуатационные расходы и их учет

Пожалуйста, заполните это поле. Пожалуйста, введите корректный адрес.

Пожалуйста, введите телефон. Здесь можно оформить подписку на полезные материалы от «Блога Арендатора». Вы будете получать их не чаще раза в неделю.

2 Арендные платежи и коммунальные услуги: что нужно знать? Арендные платежи выплачиваются ежеквартально либо ежемесячно. Это вопрос договорённостей либо существующих правил конкретного арендодателя.

При этом для вас как для бизнеса (в особенности операционного) удобнее, если платежи производятся ежемесячно.

Для собственника выгоднее, когда они ежеквартальные.

Поэтому вам может быть интересно поднять этот вопрос на переговорах.

Коммунальные платежи не входят ни в базовую, ни в ‘all-in’ ставку аренды.

Чаще всего коммунальные платежи оплачиваются по фактическому потреблению в помещении.

На этой странице:

Что собой представляют эксплуатационные расходы
Состав эксплуатационных расходов
Классификация
Планирование эксплуатационных расходов
Учет эксплуатационных расходов
Классификация и правильное отражение в бухучете
Возмещение эксплуатационных расходов

Деятельность любой организации предполагает расходы. Существуют различные виды трат. Одна из разновидностей – эксплуатационные расходы. Что собой представляют эксплуатационные расходы Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации.

Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации.

Физический износ определяется исходя из интенсивности использования, качества используемых материалов, качества ремонтных работ и обслуживания. Моральный износ – это утрата актуальности оборудования.

Происходит это из-за появления на рынке новой, более совершенной техники. Нормативы износа определяются исходя из конкретного оборудования.

Амортизационные отчисления входят в эксплуатационные расходы.

Связано это с тем, что образованный амортизационный фонд направляется на восстановление износившегося оборудования.

При расчетах нужно учитывать, что амортизационные отчисления будут равномерными на протяжении всего периода. К СВЕДЕНИЮ! В расчетах обычно фигурирует не продолжительность эксплуатации, а нормы отчислений.

Учет эксплуатационных расходов задача учета ЭР – своевременное, полное и объективное фиксирование трат.

При этом арендодатель должен включить в налоговую базу по НДС суммы, полученные от арендатора в качестве компенсации стоимости коммунальных услуг (Письмо УФНС России по Московской области от 3 февраля 2005 г.

N 21-27/28632).Таким образом, можно заключить, что при аренде недвижимости для арендатора возможны три варианта оплаты коммунальных услуг:

арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками услуг,
стоимость услуг возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы.
стоимость услуг включается в арендную плату,

Первые два варианта никаких подводных камней не содержат. При наличии должным образом оформленных счетов-фактур арендатор имеет право на вычет «входного» НДС.

Арендатор не платит коммунальные и эксплуатационные услуги

Можно ли требовать выплату морального вреда? (так как теща помоталась по отделам полиции в ее поисках не один день) Заранее спасибо. Виктория Дымова Сотрудник поддержки Попробуйте посмотреть здесь:

Можно ли расторгнуть договор аренды помещения досрочно, если арендатор не содержит помещение в надлежащем порядке?
Что делать, если предыдущие арендаторы не освобождают помещение?

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 6 Ответы юристов (2)

Все услуги юристов в Москве Помощь при взыскании долгов наследодателя с наследников Москва от 30000 руб. Освобождение имущества от ареста Москва от 30000 руб.

Там озвучено новое, нетрадиционное мнение ГФС о том, что возмещение коммунальных услуг вообще не является объектом обложения НДС (не является поставкой товаров/услуг у арендодателя). В результате ГФС приходит к выводу, что арендодатель все равно должен начислить НДС по п.198.5

Налогового кодекса (далее – НК), поскольку не использует в своей хозяйственной деятельности коммунальные услуги, которые потребил арендатор.На практике нередко возникает вопрос: можно было возместить расходы на коммунальные услуги по договору аренды помещения? п.

Расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его собственный счет, если в тексте договора не предусмотрено, что эти расходы распределяются между сторонами каким-либо иным образом.

Например: расходы на оплату услуг связи – по «Услуги связи», расходы на оплату коммунальных услуг (вывоз жидких бытовых отходов (ЖБО), водоснабжение, газоснабжение, отопление, электроэнергия) – по «Коммунальные услуги», расходы на содержание имущества (вывоз твердых бытовых расходов (ТБО), ремонт, уборка арендуемых помещений) – по «Работы, услуги по содержанию имущества», комплекс услуг по содержанию имущества по договору, в состав которого включены различного рода по экономическому содержанию услуги (работы) – по «Прочие работы, услуги».

В этом случае арендатор помещения может столкнуться с проблемой возмещения НДС в части коммунальных расходов.В последнее время арендодатели зачастую отказываются выставлять арендаторам счета-фактуры на сумму компенсации коммунальных расходов (в части, приходящейся на арендатора).

Если же арендатор и получает такой счет-фактуру, то при проверке налоговые инспекторы заявляют, что вычет по нему невозможен.Данная позиция основана на ряде писем Минфина России о порядке применения НДС в отношении денежных средств, перечисляемых арендатором в целях компенсации коммунально-эксплуатационных расходов арендодателя.

Дарим чек-лист

Гражданское право
Взыскание задолженности
Здравствуйте! У меня такая проблема: В марте 2013 года моя родственница (тёща) заключила договор аренды на нежилое помещение с физ лицом на скромные 3000 р./мес. комунальные расходы, под открытие там продуктового магазина. С мая месяца арендатор перестала платить арендную плату и комуналку.

Предлагаем ознакомиться: Существенные условия договора аренды

После месяца переговоров она вообще пропала. Телефон не берет дверь не открывает. После обращения в полицию был установлен ее новый адрес.

Но на контакт она не выходит до сих пор. Срок договора истек 31 декабря 2013 года. Оборудование (холодильники и морозильники) с продуктами до сих пор подключены и работают, многие товары уже испортились и запах там в помещении мягко говоря не очень.

Теперь вопрос: как через суд мне заставить уплатить арендатора долг, убрать из помещения ее оборудование и стребовать компенсацию за ущерб помещению.

Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей

Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли.

При заключении договора аренды здания или сооружения (в рассматриваемом случае — части такого здания или сооружения) стороны обязаны в силу положений ст.

564 ГК РФ согласовать размер арендной платы, при этом арендодатель обычно предлагает определить цену договора аренды в виде нескольких составляющих: общей минимальной ежемесячной арендной платы, переменной части арендной платы, а также оплаты накладных расходов.

В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы — коммунальные платежи, а под накладными расходами — поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости.

Аудит эксплуатационных расходов для арендаторов

м и с 80% пустующих помещений, в управление.

Мы не приняли предложения, так как собственник исповедовал заранее недобросовестный подход к работе. Здесь любая УК будет бессильна изменить ситуацию. В настоящее время подавляющее большинство собственников ведет себя очень корректно в отношении эксплуатационных расходов.

Арендатора интересует не столько помещение как таковое, сколько комфорт размещения в нем.

Например, в помещениях под управлением «МАТОРИН» ставки в среднем несколько выше принятых на рынке (на 20-30%).

Арендатор платит эксплуатационные расходы

Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 10 декабря 2007 г. по делу N А28-4636/2007-149/23, ФАС Московского округа от 26 сентября, 1 октября 2007 г. по делу N КА-А41/10014-07.В Постановлении от 18 октября 2007 г.

По этому вопросу также существует две точки зрения.Первая: арендодатель не может принять к вычету НДС по услугам, потребленным арендатором (Письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52). В этом Письме разъясняется, что у арендодателя не подлежат вычету

Специалисты разъяснили порядок возмещения арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду недвижимого имущества

(Часть 7 пункта 4 Положения).

При производстве работ по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества, т.е.

технического обслуживания зданий выполняются работы по проверке технического состояния инженерного оборудования при осмотрах, устранение мелких неисправностей, регулировка оборудования, проверка технического состояния системы вентиляции, прочистка вентиляционных каналов, устранение незначительных неисправностей в системах горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), замена прокладок в водопроводных (водоразборных) кранах, гибких шлангах, устранение засоров, набивка сальников, очистка фильтров, сифонов, укрепление теплоизоляции, проверка технического состояния электротехнических устройств, устранение незначительных неисправностей электропроводки, поддержание в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов и другие. При этом, постановлением

Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения (Михайловский М.)

Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности.

Состав и учет эксплуатационных расходов

Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.

Обеспечение работы , ответственного за обслуживание оборудования.

Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.

Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства. Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия.

Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:

Арендатор нежилого помещения не платит эксплуатационные расходы

Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г.

№13112/12.

Важно Расходы на содержание помещений по договорам : расходы на охрану ; по дератизации и дезинфекции ; расходы на ремонт бойлерных , насосных , вентиляционных , электрощитовых , трубопроводов , электрокабелей ; на обслуживание шлагбаума ; расходы на демеркуризацию отработанных люминесцентных ламп ; расходы на вывоз мусора; расходы на содержание лифтов. Эксплуатационные расходы при аренде помещений это «.

В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Коммунальные расходы при аренде: решения в пользу налогоплательщика

Такой арендатор может и самостоятельно осуществлять необходимые расчеты, заключая непосредственно со снабжающей организацией отдельное соглашение об оплате потребляемых коммунальных услуг.Итак, арендатор может заключить отдельные договоры:

аренды помещения (с арендодателем);
на оплату коммунальных услуг и услуг электросвязи (с коммунальными службами и телефонной компанией). В этом случае арендатор оплачивает коммунально-эксплуатационные услуги непосредственно их поставщикам и арендная плата не включает компенсацию арендодателю в части стоимости этих услуг.

В конкретной хозяйственной ситуации такой вариант, при котором арендодатель выступает единственным абонентом в отношениях с поставщиками соответствующих услуг, а арендатор компенсирует ему часть оплаты, может оказаться невозможным или экономически нецелесообразным.

В этом случае арендатор помещения может столкнуться с проблемой возмещения НДС в части коммунальных расходов.

Нюансы расчета эксплуатационных расходов

Входит ЗП всех сотрудников, в том числе и тех, кто работает на неполную ставку.

Сумма переносится на себестоимость материалов: обязательно учитываются издержки, связанные с покупкой и транспортировкой; Запасные части.

Добавляются только те пункты, которые касаются непосредственно основного производства; Затраты на коммунальные услуги.

Относится сумма, которая списывается с прибыли организации; Хозяйственные расходы управленческого персонала. По желанию, руководитель может добавить к себестоимости продукции офисные канцтовары или закрыть сумму из полученной прибыли.

Баланс группа компаній

Однако в случае аренды недвижимого имущества, относящегося к государственной или коммунальной форме собственности, арендная плата рассчитывается по установленному определенным нормативным актом алгоритму, и в ее составляющие расходы на оплату коммунальных услуг и прочие эксплуатационные расходы не входят.

Для урегулирования данного вопроса должен быть оформлен отдельный договор.

№ 869. В частности, это: уборка придомовой территории; уборка лестничных клеток; вывоз бытовых отходов (сбор, хранение, перевозка, переработка, утилизация, обезвреживание и захоронение); уборка подвала, технических

Эксплуатационные расходы и затраты

Затраты на уборку помещений общего пользования и благоустройство прилегающей территории, работы по уходу за внешним и внутренним озеленением (в местах общего пользования), мойка фасадов, сбор, хранение и вывоз мусора, уборка снега зимой. Проведение мероприятий по дератизации и дезинсекции объекта в местах общего пользования и технических помещениях.

3. Расходы по обеспечению безопасности объекта и контроля доступа, в рамках которого осуществляется круглосуточная охрана периметра здания, а также прилегающей к нему территории. 4.

Административные расходы, которые включают в себя ФОТ сотрудников УК на данном объекте и расходы, связанные с организацией работы УК на объекте (канцтовары, обслуживание оргтехники, услуги связи и т. 5. Вознаграждение УК.

Существует несколько схем оплаты услуг УК.

Первая – это фиксированное вознаграждение за 1 кв.

Калькуляция эксплуатационных услуг при аренде помещения

В бухгалтерском учете стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг не признается арендодателя (п. 2 ПБУ 10/99), а сумма полученного от арендатора возмещения затрат по оплате коммунальных услуг – его доходом (п. 2 ПБУ 9/99).

Указанные операции оформляются следующими проводками: Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем; Дебет 19 – Кредит 60 – отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг; Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – принят к вычету НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на арендодателя; Дебет 76 – Кредит 60 – предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС); Дебет 51 (50) – Кредит 76 – поступили деньги от арендатора в возмещение им доли коммунальных услуг. Оплата энергоресурсов – это возмещение стоимости потребленных арендатором услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, потребленной электроэнергии, газоснабжения, услуг телефонной связи, иногда плата за уборку помещений и вывоз мусора.

Возмещение эксплуатационных расходов арендатором

также письма УФНС России по г.

Тем не менее многие бухгалтеры рассматривают возмещение расходов в качестве бюджетной деятельности с целью уклонения от уплаты налогов.

При этом следует указать, что они поступают таким образом не в личных корыстных целях, а лишь из желания сэкономить бюджетные средства учреждения.В Письме Минимущества России от 17.09.

2001 N НГ-30/16725 также рекомендуется при заключении договоров аренды не включать в сумму арендной платы расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения.

Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов. Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника

Эксплуатационный платеж

Арендатор платит эксплуатационные расходы

Бизнес
- Перечень видов работ по лицензии МЧС
- Риски бизнеса — проверь себя и контрагента
- Протокол разногласий к договору — тонкости оформления
- Типичные ошибки при составлении счет-фактуры на аванс
- Включение в реестр требований кредиторов
- Закрытие ИП без сдачи отчетности
- Что может проверить Роспотребнадзор в 2018 году?
- Дополнительное соглашение о пролонгации договора
- Как узнать ОКВЭД по ИНН
- Хочу стать партнером Яндекс Такси — как это сделать?
- Что такое лизинг — простыми словами о сложном
- Что такое стартап — простыми словами о бизнесе
- Ребрендинг — модное слово или удачный маркетинговый ход?
- Факторинг — что это простыми словами
- Сколько стоит регистрация ООО в 2018 году?
- Паушальный взнос — что это?
- Что такое доход, прибыль и выручка — разбираемся в понятиях
- Нюансы расчета эксплуатационных расходов
- Регистры бухгалтерского учета — виды и формы
- Леверидж — рискованный финансовый рычаг
- Заполнение декларации участника аукциона
- Уголовная ответственность главного бухгалтера в 2018 году
- Открытие ИП в режиме онлайн — три важных шага
- Тимбилдинг — не просто развлечение
- Как проходит рейдерский захват в России
- СРО в строительстве — что это такое и как получить допуск
- Как получить коды статистики бесплатно онлайн?
- Положение о неразглашении коммерческой тайны
- Что такое МРЦ и РРЦ на пачках сигарет — расшифровка
- Что такое общероссийский классификатор единиц измерения и зачем он нужен
- Как написать письмо арендодателю о снижении арендной платы
- Как оформить возврат денег покупателю на кассе
- Эскалировать и эскалация проблемы — что это значит?
- Как происходит реорганизация юридического лица?
- 275-ФЗ О государственном оборонном заказе
- ОКОГУ — как узнать свой код в режиме онлайн?
- Как составить гарантийное письмо от собственника помещения для регистрации ООО
- Как зарегистрировать товарный знак — этапы процедуры и полезные советы
- Как открыть оффшорную компанию — плюсы и минусы регистрации
- Как заполнить заявление формы р15001 при ликвидации ООО
- Особенности ликвидации ООО с единственным участником — порядок действий
- Как узнать свой ОКОГУ по ИНН или ОГРН онлайн
- Реестр лицензий на алкогольную продукцию — как проверить разрешение
- Кто такой бенефициарный владелец юридического лица
- Что такое ОКОНХ и ОКВЭД — в чем разница
- Расчет НМЦК по 44-ФЗ — онлайн калькулятор и пояснения
- Формы реорганизации юридического лица — как происходит процедура
- Особенности национального режима торговли — ст 14 Федерального Закона 44 ФЗ
- Что такое публичная оферта — разъяснение простыми словами
- Концессионное соглашение — что это такое простыми словами
- Нужна ли лицензия на продажу пива — Закон о продаже пива
- Что является договором возмездного оказания услуг и каковы его существенные условия
- 208-ФЗ Об акционерных обществах — особенности действующей редакции федерального закона
- Что такое договор концессии — простыми словами о важном
- Кабальная сделка — условия договора по ГК РФ
- Какое наказание может получить физическое лицо за незаконную предпринимательскую деятельность
- Как составить ответ на претензию по оплате задолженности – образец письма
- Безвозмездная передача имущества между юридическими лицами
- Что такое ПАО — особенности регистрации и функционирования
- Выручка и прибыль — в чем разница?
- Оформление книги отзывов и предложений своими руками: образец
- ОКВЭД — общероссийский классификатор видов экономической деятельности
- Как посчитать процент от суммы — всевозможные способы + онлайн калькулятор
- Как составить договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами
- Благодарственное письмо за сотрудничество — как написать хороший текст
- Аукционы по продаже имущества должников — где можно выгодно купить
- Что такое интеллектуальная собственность и способы ее защиты
- Комитент и комиссионер — сущность понятий
- Субподрядчик – кто это в строительстве

Как арендатору избежать переплаты за содержание имущества

Вправе ли арендодатель установить один счетчик на все здание и распределять расходы пропорционально между арендаторами. Может ли арендатор без согласия собственника помещения заключить договор энергоснабжения. Есть ли смысл арендатору заключать агентский договор с собственником для компенсации коммунальных расходов

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте для судебных юристов. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

При заключении договора аренды стоит уделить особое внимание формированию арендной платы.

Обычная практика, когда арендодатель включает в плату за пользование имуществом стоимость дополнительных услуг (например, по уборке территории) или выделяет отдельно из платы за объект аренды оплату коммунальных услуг.

Как правило, арендатор не задается вопросом о правомерности выделения в договоре из основной платы за пользование арендуемым помещением отдельно оплату коммунальных услуг.

Тем не менее с помощью закрепления в договоре подобной конструкции арендодатель имеет возможность варьировать стоимость аренды и увеличивать ее по своему усмотрению.

Безусловно, арендодателю это дает дополнительные преимущества, однако права арендатора при этом ущемляются. Кроме того, нередки случаи, когда при заключении договора арендодатель включает в стоимость договора общую для всех арендаторов плату за коммунальные услуги.

Это не совсем справедливо, учитывая, что разные арендаторы занимают разные площади в здании, имеют различное число сотрудников и по-разному потребляют электрическую, тепловую энергию и другие ресурсы.

На сегодняшний день в практике выработалось несколько схем, которые арендатор может использовать для того, чтобы избежать навязанной ему обязанности оплачивать услуги арендодателя.

Арендодатель может переложить бремя содержания имущества на арендатора через эксплуатационные расходы

Состав и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от состояния здания, его местоположения, размеров арендуемого помещения и набора предоставляемых услуг.

В числе таких услуг могут быть: эксплуатация здания и прилегающей территории, а также систем жизнеобеспечения здания; дератизация, дезинсекция и дезинфекция; частичная компенсация арендной платы за земельный участок, относящийся к зданию; платежи за негативное воздействие на окружающую среду; еомплексная уборка общих территорий здания и прилегающей территории, вывоз снега в зимний период; благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов в летний период; организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима, обеспечение безопасности на общих территориях здания, затраты на организационно-технические мероприятия по противопожарной безопасности и проч. Таким образом, арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади и старается подстраховать себя от любого изменения расходов. Тем самым он пытается сохранить привычный уровень прибыли.

Оплата коммунальных платежей

В отличие от эксплуатационных расходов стоимость коммунальных услуг почти всегда одинакова, поскольку тарифы на них выставляют монопольные коммунальные службы. Состав коммунальных услуг всегда одинаков — это электричество, вода и теплоэнергия.

Размер их потребления удается регулировать с помощью персональных счетчиков, фиксирующих потребление ресурсов. Но на деле выясняется, что их установка производится не везде.

Арендодатель может поставить один счетчик на все здание, а расходы распределять между арендаторами пропорционально площади занимаемого помещения. Однако даже при равных площадях двух соседей-арендаторов, энергопотребление каждого из них будет отличаться в разы.

Или, к примеру, два соседних бизнес-центра примерно одинаковой площади могут отличаться энергопотреблением в силу каких-то архитектурных решений здания, таких как панорамное остекление, стеклянная крыша, пол и другого рода сложные конструкции.

При подписании договора аренды арендатор может столкнуться и с практикой установления лимитов на пользование водой и электроэнергией, за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы по размеру, превышающему стоимость потребленного лимита (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 № 06АП-5251/2010).

Для офисных и торговых центров характерно деление коммунальных платежей еще на две составляющие. Это оплата непосредственно за потребленные арендатором услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг в здании (отопление общих площадей, водоснабжение и канализация туалетных комнат и проч.).

Включать оплату этих услуг в постоянную часть арендной платы (базовая ставка аренды) или прописывать отдельным пунктом договора — как правило, выбор собственника, который зависит от его политики в сфере налогообложения и удобства учета.

Само законодательство не содержит прямых положений, которые позволяли бы признавать обязанность по оплате коммунальных услуг по умолчанию элементом обязанности арендатора по внесению арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — Информационное письмо № 66).

Вопросы при оплате эксплуатационных и коммунальных расходов

В большинстве своем арендодатели хотели бы получать единый платеж, включающий как эксплуатационные, так и коммунальные расходы, чтобы иметь возможность самостоятельно планировать свою деятельность.

И если для арендатора помещения площадью не более 200 м2 не имеет особого значения, выведены ли коммунальные услуги отдельной строкой расходов или включены в арендную ставку, то для арендаторов больших арендных площадей за коммунальные услуги набирается довольно значительная сумма, что вызывает массу вопросов относительно ее составляющих.

Несмотря на широкую распространенность арендных отношений и довольно узкую судебную практику в области оптимизации порядка оплаты и экономии эксплуатационных расходов, у сторон договора аренды возникают отнюдь не простые вопросы, например, как предусмотреть порядок компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей по обслуживанию арендованного помещения.

Сегодня судебная практика в основном ставит своей задачей определение способа организации расчетов в целях извлечения прибыли, обложения сумм НДС или применения налоговых вычетов сторонами договора аренды. Тем не менее возможно возникновение спорных ситуаций по поводу порядка оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, на которые стоит обратить внимание как арендатору, так и арендодателю.

Арендатору важно добиться экономии в оплате коммунальных и эксплуатационных услуг

Проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев именно на имя арендодателя поставщики коммунальных услуг выставляют счета за оказанные ими услуги применительно ко всей площади здания. На практике можно обозначить несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами:

арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).

Тот случай, когда арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг, в практике встречается не часто. Например, это возможно, если арендатор берет в аренду все здание целиком.

Такая идея по компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг не нравится самим арендодателям. Они лишаются возможности самостоятельно изменять переменную часть арендной платы, а также применять меры воздействия к недобросовестному арендатору.

В такой ситуации арендодатель будет как бы «не у дел». Ни доходов, ни расходов арендодатель иметь не будет и объекта налогообложения НДС не возникнет. Все взаимоотношения со снабжающей организацией у арендатора будут идти в обход арендодателя.

При этом для арендодателя существует риск неуплаты арендатором коммунальных платежей, и дальнейшее взыскание будет возможно с собственника здания (помещения).

ПРАКТИКА. Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды. По договору арендатор несет возникающие в связи с использованием имущества расходы, в том числе на уплату (возмещение арендодателю) всех платежей (налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей).

Кроме этого, договор предусматривал обязанность арендатора от своего имени и за свой счет заключить договоры с эксплуатационными, энергоснабжающими и иными организациями о надлежащей эксплуатации и содержании имущества. Из-за чего между энергоснабжающей организацией и арендатором (абонентом) был заключен договор на отпуск тепловой энергии в отношении арендуемого им объекта.

Перед энергоснабжающей организацией у арендатора возникла задолженность, поэтому поставщик теплоэнергии обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю (собственнику помещения) о ее взыскании.

Как указали суды, при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора энергоснабжения соответствующие расходы должен нести собственник помещения (постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2013 по делу № А76-934/2012).

Эксплуатационные расходы при аренде помещений это

Арендатор платит эксплуатационные расходы

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006 В то же время отсутствие письменного договора не может свидетельствовать об отсутствии договорных отношений между Учреждением, осуществляющим эксплуатационное обслуживание и оказывающим коммунальные услуги, и Обществом как лицом, получающим подобные услуги.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации законодательство допускает различные варианты оформления правоотношений. В частности, стороны вправе: — установить арендную плату в фиксированном размере (при этом исходя из общего принципа возмездности договора можно предположить, что размер арендной платы будет определен с учетом стоимости потребляемых арендатором коммунальных ресурсов);

https://www..com/watch{q}v=dB52zHG9pzE

— установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей, при этом переменная часть может определяться исходя из стоимости коммунальных услуг, приобретаемых для использования арендуемых помещений; — определить порядок возмещения арендатором арендодателя на оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы на основании соответствующего договора.

Учет коммунальных платежей при аренде имущества

А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности.

При этом в бухгалтерском учете делают следующие записи: Корреспонденция счетов операции Дебет Кредит 62 90-1 Отражена выручка от предоставления имущества в аренду 90-3 68 Начислен НДС 26 60 Отражены расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг 19 60 Отражен НДС, предъявленный поставщиком коммунальных услуг 68 19 Принят к вычету НДС 90-2 26 Списана стоимость коммунальных услуг 60 51 Оплачены коммунальные услуги Если передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, арендная плата будет отражаться у арендодателя в составе операционных доходов, на основании положений пункта 7 ПБУ 9/99, и учитываться на счете , субсчет «Прочие доходы».

В Письме Минимущества России от 17.09.2001 N НГ-30/16725 также рекомендуется при заключении договоров аренды не включать в сумму арендной платы расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг. Такие платежи нужно осуществлять по отдельным договорам.

Учет эксплуатационных расходов

Арендодатель вправе принять к вычету не весь НДС, выставленный энергетиками, а только ту его часть, которая соответствует энергоресурсам, потребленным самим арендодателем. Арендодатель выписывает арендатору только счет на сумму доли «энергетических» расходов арендатора, подлежащую возмещению, без выделения в счете суммы НДС.

Эта сумма у арендодателя не подлежит отражению ни в налоговом учете, ни в книгах продаж и покупок. Оборудование используется не на полную мощность по техпаспорту, максимально до 150 кВт. Расчет: А = 150 × тариф монополиста на мощность.

Тариф – коммерческая тайна, поэтому считаем примерно 2000 рублей за кВт. А = 150 × 2000 = 300 000 рублей.

Конкретные размеры платежей устанавливаются в соответствии с настоящей Методикой и определяются индивидуально с учетом особенностей эксплуатации и содержания помещений (зданий, сооружений).

Затраты по содержанию нежилых помещений (зданий), не перечисленные в настоящей Методике, учитываются при расчете платежей по содержанию используемых нежилых помещений на основании соответствующих законодательных, нормативных актов, регламентирующих порядок их оплаты и учета.3.

Такая схема используется в исключительных случаях, как правило, когда нужен большой объем какого-то ресурса.

Например, большой промышленной прачечной нужен пар в таких объемах, что парогенератор не справится.

Тогда строят паровую котельную, которая работает на газовом топливе.

задача учета ЭР – своевременное, полное и объективное фиксирование трат. С помощью бухучета можно контролировать расходы, вводить режим экономии и снижать себестоимость. ЭР определяются в соответствии с заранее составленным планом. Формирование плана предполагает обоснование размера каждого вида траты.

Рассмотрим дополнительные функции бухучета ЭР:

Отслеживание выполнения плана.
Уменьшение эксплуатационных расходов.
Поиск конкретных направлений экономии.
Профилактика лишнего расходования средств.
Увеличение эффективности работы предприятия.

Бухучет должен вестись так, чтобы из него можно было извлечь полную информацию о расходах.

Бухучет организуется на основании правильно разработанной классификации. Она также участвует в планировании расходов, контроле над ними. Рассмотрим основные особенности учета:

Издержки по упаковке могут учитываться на отдельном счете №43 только в том случае, если это промышленный субъект, на котором производится продукция. Это внепроизводственные расходы. Если это подсобное предприятие, отдельный счет не используется. Расходы учитываются на счетах 46 «Продажа» или 47. В отчетности рассматриваемые траты также не будут отражаться отдельно.
Траты на содержание сотрудников склада товаров учитываются в составе производственных расходов. Сюда также относятся траты на содержание складов изделий и прилагаемых фондов.
Для трат на обслуживание и управление нужно завести отдельную смету. Следить за ней должен бухгалтер. В рамках синтетического учета расходы фиксируются или на едином, или на отдельных счетах. Для учета можно использовать счет 11 или 26. После фиксации производится распределение трат по видам продукции.
Учет прямых затрат выполняется по направлениям калькуляции.
Зарплата сотрудников отражается на счете 70.
Под траты на соцстрахование создается отдельная справка. В ней отражаются суммы начислений, определяемые исходя из ведомости, распределения зарплат по синтетическим счетам. Заключительные данные фиксируются в бухсправке. Она предполагает корреспонденцию со счетом 69.

ВАЖНО! Синтетический учет отражает суммарные траты. То есть они не подразделяются по направлениям затрат. Нужен СУ для отражения общей суммы ЭР.

Аналитический учет предполагает детализированную фиксацию расходов. Нужен он для контроля над соблюдением плана по отдельным направлениям.

Организация этих форм учета определяется в зависимости от метода ведения учета: ручного или с помощью вычислительных аппаратов.

ВНИМАНИЕ! Бухгалтер также должен составить ведомость распределения трат. Формируется она при помощи группировки расходов по синтетическим счетам.

Предлагаем ознакомиться: Договор на отопление нежилого помещения

Возмещение расходов актуально в том случае, если предприниматель снимает помещение. Он обязан компенсировать траты арендодателя на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР рекомендуется отражать по статье расходов 244 «Прочие закупки». Для оформления компенсации нужно или включить платежи в сумму аренды, или составить отдельное соглашение на возмещение.

При этом арендодатель должен включить в налоговую базу по НДС суммы, полученные от арендатора в качестве компенсации стоимости коммунальных услуг (Письмо УФНС России по Московской области от 3 февраля 2005 г.

арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками услуг;
стоимость услуг возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы.
стоимость услуг включается в арендную плату;

Третий же вариант для арендаторов очень не выгоден.Рассмотрим подробнее упомянутое ранее Письмо Минфина России N 03-04-15/52.

Например: расходы на оплату услуг связи – по «Услуги связи»; расходы на оплату коммунальных услуг (вывоз жидких бытовых отходов (ЖБО), водоснабжение, газоснабжение, отопление, электроэнергия) – по «Коммунальные услуги»; расходы на содержание имущества (вывоз твердых бытовых расходов (ТБО), ремонт, уборка арендуемых помещений) – по «Работы, услуги по содержанию имущества»;

комплекс услуг по содержанию имущества по договору, в состав которого включены различного рода по экономическому содержанию услуги (работы) – по «Прочие работы, услуги».

арендатор оплачивает арендодателю коммунальные и эксплуатационные расходы в составе арендной платы; арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Например, исходя из доли арендуемой площади в общей площади здания, принадлежащего арендодателю. 3-й вариант. На практике чаще всего встречается именно этот вариант.