Уведомления соседям при продаже комнаты образец

Процедура уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец письма

При продаже доли в коммунальной квартире придется учитывать обусловленное законодательством РФ преимущественное право соседей на её покупку и составить соответствующее уведомление.

Каждый продавец комнаты сталкивается с процедурой уведомления соседей.

Уведомлять необходимо остальных участников долевой собственности, так как они обладают правом преимущественной покупки на равных условиях и по установленной цене (п.1 ст. 250 ГК РФ).

Справка! Если в квартире остались неприватизированные комнаты, то собственник все же имеется, обычно это муниципалитет.

Если собственник неизвестен, то нужно обратиться за выпиской ЕГРН. Сведения общедоступны и реестр ведется с 1998 года. При отсутствии сведений выписка делается из БТИ.

Основные пункты извещения

• ФИО и данные паспорта гражданина, продающего комнату.
• ФИО адресата уведомления (или полное наименование юридического лица).
• Запись о продаже доли в коммунальной квартире, принадлежащей гражданину на праве частной собственности.
• Размер доли и адрес квартиры в которой она находится.
• Стоимость выставляемой на продажу доли (в случае изменения решения о цене появится необходимость новой рассылки с новыми ценовыми условиями).
• Указание ограничения срока в который возможно выкупить долю по праву преимущественной покупки (30 календарных дней в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ).
• Подпись гражданина, расшифровка и дата составления уведомления.

Уведомление составляется письменно от руки, по желанию можно заверить у нотариуса, но закон данной процедуры не требует.

Об этом не сказано ни в Гражданском Кодексе, ни в федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иные нормативно-правовые акты также не дают ответа на этот вопрос.

Поэтому продавец может действовать руководствуясь элементарной логикой. Распространенные среди продавцов способы:

1. личное вручение (при этом потребуется получить подпись в подтверждение факта получения уведомления);
2. заказное почтовое отправление (необходима опись вложений и последующее уведомление о вручении).

Важно! Нужно учитывать необходимость прикрепления документов, подтверждающих уведомление собственников коммунальной квартиры о праве преимущественной покупки.

Эти документы доставляются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подтверждающими документами могут быть:

• копия телеграммы из почтового отделения;
• свидетельство нотариуса о факте передаче уведомления или его направления собственникам других долей в коммунальной квартире.

Срок действия

С момента вручения уведомления граждане могут воспользоваться правом преимущественной покупки в течении 30 календарных дней (п. 2 ст. 250 ГК). После наступления данного срока продавец вправе осуществить сделку купли-продажи с посторонним покупателем.

Часто возникает вопрос о сроке действия отказа соседей от выкупа доли на право преимущественной покупки. Если такое решение заверено нотариально, то срок его действия не ограничивается, то есть решение является бессрочным.

Но в том случае, если продавец понизит цену, то потребуется повторное оповещение соседей, а значит прежние отказы будут недействительны.

В случае повышения стоимости составление повторного уведомления не потребуется.

Что делать при уклонении соседей от получения бумаги?

Уведомьте каждого собственника, иначе их права будут нарушены, а это может повлечь за собой судебные разбирательства.

Выходом из ситуации станет отправление заказной телеграммы на адрес собственника с описью вложений. Через месяц телеграмма может поступить обратно с указанием причины: отказ от получения или истечение срока хранения. Такое заказное письмо или телеграмма станут официальным документом, который прикрепляется к иным документам при заключении сделки купли-продажи.

В какой форме должны дать ответ?

Соседи обязаны дать свой ответ в течении установленного срока (см. выше). Решение может быть оформлено письменно и закреплено подписью у нотариуса. В ином случае ответ будет содержаться в телеграмме, или же заявителю придет невскрытое письмо, которое также можно считать официальным документом.

Внимание! Нужно учитывать существование запрета на продажу доли по меньшей цене, чем та, которая была указана нотариальном уведомлении.

Юридическая практика по продаже долей в коммунальных квартирах широко распространена. Как правило происходят отказы от получения уведомлений с целью оспорить правомерность сделки.

Юристы советуют не уклоняться от соблюдения закона о праве преимущественной покупки доли, так как это может привести к судебным разбирательствам.

Нотариус Алексей Комаров подробно рассказывает о порядке уведомления собственников при продаже доли недвижимости:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец

Уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире — обязательный документ, требуемый для оформления сделки. Его необходимость обусловлена преимущественным правом покупки соседей, регламентируемым статьей 250 ГК РФ. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о правилах оформления и порядке направления уведомления.

Необходимость уведомления

В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.

Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.

Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.

При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.

Составление уведомления

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:

• полное имя и паспортные данные составителя;
• полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
• краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
• стоимость предлагаемого помещения;
• четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
• уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
• контактная информация продавца;
• дата составления письма, подпись.

Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.

При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.

Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Извещение о продаже доли может быть составлено полностью от руки или напечатано. Если имеется несколько совладельцев коммунальной квартиры — рекомендуется использовать один печатный образец и менять имя адресата.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме и не имеет утвержденного образца. Документ оформляется с обязательным включением в него ключевых условий.

Ниже можно скачать образец уведомления о продаже доли в коммунальной квартире. По необходимости письмо может быть дополнено актуальными положениями и данными.

Как направить уведомление?

При продаже доли в коммунальной необходимо учитывать и вероятность согласия соседей на покупку комнаты. Во избежание недоразумений с покупателями следуют определенному порядку действий:

• в устном порядке с другими собственниками коммунальной квартиры оговаривают возможность купли-продажи доли и ее ориентировочную стоимость;
• при отсутствии согласия соседей находят покупателя со стороны, заключают предварительный договор;
• после этого направляют письменное уведомление всем соседям с указанием на основные условия проводимой сделки;
• после получения письменного отказа от остальных собственников с покупателем оформляется основной договор;
• при регистрации сделки в Росреестре представляют документы, свидетельствующие об уведомлении соседей о преимущественном праве приобретения комнаты.

Самое сложное в извещении соседей о продаже доли в коммунальной квартире — передача составленного извещения. При хороших отношениях сделать это можно и лично, тут же получив письменный ответ на извещение.

Для соблюдения процедуры уведомления о преимущественном праве необходимо:

• получить письменный отказ в покупке доли коммунальной квартиры;
• в случае согласия оформить сделку купли-продажи;
• не получать ответа в течение месяца.

Последний аспект относится к случаям, когда сосед не дает ни согласия, ни отказа. В этой ситуации необходимо иметь на руках подтверждение того, что извещение было направлено. Для этого рекомендуется отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении.

Отказ от принятия такого извещения фиксируется на почте специальным штампом. При оформлении сделки в Росреестре конверт с такой отметкой представляется в качестве подтверждения по соблюдению установленной процедуры.

Другой способ оформить извещение о продаже доли в коммунальной квартире — обратиться к нотариусу. Он может повторно направить нужное письмо, а в случае отсутствия ответа составит документ, подтверждающий соблюдение предписанной процедуры и отсутствие ответа.

Опытный нотариус поможет и в том случае, если сосед согласился на покупку, но затягивает сделку, не позволяя продать долю коммунальной квартиры. Обращение к специалисту позволит обжаловать такие действия.

Составление заказного письма и обращение к нотариусу актуально также в случае, когда сосед намеренно отказывается от получения уведомления. Если же местонахождение другого собственника неизвестно и способов связаться с ним не имеется — подается иск в суд о признании гражданина без вести пропавшим.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире: продажа части дома без согласия

147 просмотров

Идеальной сделкой при продаже недвижимости является наличие в качестве продавца одного совершеннолетнего и дееспособного собственника. На практике такие сделки случаются не часто. Самой популярной проблемой является продажа одной из долей в недвижимости. Рассмотрим, как оформить уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома.

Особенности продажи комнаты в коммуналке или части в доме

В соответствии со ст. 244 ГК РФ неделимая вещь может находиться в общей собственности двух и более лиц. В отношении недвижимого такой вариант владения относится к комнатам в коммунальной квартире и долям в жилых домах.

Особенностью долевой собственности является обязанность владельца доли предоставить преимущественное право выкупа другим сособственникам. Часть может быть реализована третьим лицам исключительно в случае отказа совладельцев от выкупа доли.

В соответствии с решением Верховного суда, направление уведомления сособственникам необходимо не только при продаже доли, но и при заключении договора мены.

Если собственник не предоставит совладельцам возможность выкупа, то нотариус и Росреестр откажут в регистрации сделки.

При предоставлении преимущественного права выкупа необходимо учитывать основание возникновения у соседей прав на объект. Например, комнаты в коммунальной квартире могут быть предоставлены как на праве собственности, так и по договору социального найма.

Закон дает сособственникам на раздумья ровно 1 месяц. Если в течение 30 дней совладелец не заявил о желании выкупить долю, то продавец может подбирать покупателя из числа третьих лиц.

Спорными остается момент по вручению уведомления. 30дневный срок начинает течь с момента официального вручения. Данный факт необходимо зафиксировать.

Если между сособственниками возникает конфликт, то целесообразно дополнительно себя обезопасить. Например, направить уведомление в виде телеграммы.

В случае отсутствия особых конфликтных отношений, достаточно оформить заказное письмо.

Нужно ли согласие соседей?

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, закон не обязывает владельца доли получать согласие совладельцев. Единственным условием является предоставление права на преимущественный выкуп.

В случае отказа совладельцев от приобретения части дома или комнаты в квартире владелец имеет право продать ее третьим лицам. Причем он не должен согласовывать проведение сделки с сособственниками, интересоваться их мнением относительно кандидатуры покупателей.

Единственным ограничением является стоимость доли. Владелец обязан продать долю по той стоимости, которую предложил совладельцам.

Важно! Не нужно уведомлять соседей о продаже своей доли, если часть в праве собственности выделена в натуре. Это означает, что гражданин оформил свою долю, как самостоятельный имущественный объект (с присвоением почтового адреса, кадастрового номера).

Образец уведомления

Закон не устанавливает определенной формы уведомления сособственников на продажу комнаты в коммуналке. Однако ст. 250 ГК РФ обязывает включить в документ следующие сведения:

• данные совладельцев;
• данные потенциального продавца;
• сведения о намерении совершить сделку;
• размер доли в праве собственности;
• стоимость части квартиры.

Образец уведомления

Скачать образец уведомления

Отказы от соседей

Закон позволяет соседям отказаться до истечения 30 дней. В этом случае продавец получает возможность немедленно продать долю в жилплощади.

Отказ от преимущественного права необходимо оформить в нотариальной форме. Для этого сособственники обращаются в любую нотариальную контору.

Таким образом, можно использовать следующие варианты отказов от соседей:

• нотариальное (собственник лично обращается в нотариальную контору и оформляет отказ);
• по умолчанию (нотариус направляет заказное письмо по месту проживания сособственника).

Отдельное внимание необходимо уделить ситуации, когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо. В соответствии с законодательством, несовершеннолетний не может самостоятельно исполнят свои гражданские обязанности.

Но родитель или ругой законный представитель не может отказаться от выкупа самостоятельно от имени ребенка. Он обязан получить предварительное разрешение отдела опеки.

Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен представить в нотариальную контору:

• гражданский паспорт;
• документ о рождении ребенка;
• паспорт ребенка (при наличии);
• разрешение отдела опеки на выдачу отказа;
• правоустанавливающие документы несовершеннолетнего на долю;
• выписку из ЕГРН.

Так как процедура получения согласия от отдела опеки является длительной (от 14 до 30 дней) и требует значительного количества документации, целесообразно использовать отказ по умолчанию от несовершеннолетнего собственника.

Последствия игнорирования преимущественного права

В случае, если владелец проигнорировал право преимущественного выкупа и не предложил сособственникам такую возможность, то нотариус и Росреестр откажут в регистрации. Если по какой-то причине регистрация будет проведена, то лицо, права которого нарушены, может потребовать переход права выкупа на себя.

Обязательным условием является обращение в суд в течение 3 месяцев с момента, как гражданин узнал о нарушении его прав. Так как сделка проводится без присутствия сособственников, лицо может долго не знать об изменении совладельца.

Зачастую долевые собственники узнают о таких ситуациях уже при вселении новых жильцов. Поэтому срок давности начинает течь с момента выявления нарушения.

Переход права собственности оформляется в судебном порядке. Лицо, права которого нарушены, должно обратиться с иском по месту нахождения квартиры.

Важно! Подача иска возможна только в том случае, если у истца есть на счету средства, необходимые для выкупа доли.

Деньги перечисляются на депозит суда. В случае удовлетворения иска, деньги перечисляются ответчику, а истец приобретает возможность оформить право собственности.

Судебное решение является правоустанавливающим документом. Однако оформить переход право собственности необходимо в Росреестре. Внесение изменений в ЕГРН возможно только по заявлению нового собственника.

Судебная практика

В случае несоблюдения преимущественного права, сособственник имеет право на защиту своих интересов в суде. Для обращения в суд с требованием о признании преимущественного права и перевода права выкупа необходимо:

1. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
2. Зачислить на депозит суда сумму за долю и расходы покупателей.
3. Получить судебное решение.
4. Обратиться в Росреестр для перерегистрации доли.

Истец обязан компенсировать покупателю все расходы на выкуп доли и оформление права собственности. Отсутствие на депозите денежных средств является причиной для отказа в удовлетворении иска.

Пример. Виктория обратилась в суд для признания за ней преимущественного права выкупа и перевода права собственности на долю в квартире. Ее отец продал свою долю третьему лицу. Девушка узнала об этом при получении выписки из ЕГРН. Суд отказал в удовлетворении требований, так как истица не зачислила на счет суда средства на покупку доли в квартире.

При продаже доли в коммунальной квартире или части в жилом доме необходимо уведомить о предстоящей сделке сособственников. Уведомление оформляется в письменной форме.

Однако процедура может иметь особенности, в случае отказа совладельцев от получения документа. Для решения ситуации целесообразно получить консультацию юриста. Специалист посоветует удачный выход из ситуации в режиме онлайн.

Просто обратитесь к дежурному юристу на нашем сайте.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Как продать комнату в коммунальной квартире, потенциальные проблемы и способы их решения

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сегодня одной из самых сложных сделок, касающихся отчуждения недвижимости. Помимо трудностей с продажей не самого востребованного на современном рынке недвижимости объекта, собственнику комнаты приходится столкнуться с рядом правовых нюансов при оформлении документации.

Коммунальной квартирой называют квартиру в изолированном жилом помещении, в которой совместно живут несколько семей. При этом комнаты и другие помещения коммунальной квартиры могут быть оформлены в собственность жильцов или использоваться ими по соглашению соцнайма. В последнем случае помещения в коммунальном жилье относятся к муниципальному фонду.

Отдельной семьей в квартире могут считаться и одиноко проживающие граждане. Согласно нормативным правилам, каждая семья может занимать и одну, и несколько комнат. Остальные функциональные помещения (кухня, прихожая, санузел и т. п.) считаются помещениями общего использования.

От квартир, находящихся в долевой собственности, коммунальное жилье отличается наличием у жильцов отдельных комнат, которыми не могут пользоваться их соседи.

В случае же с долевой собственностью, конкретная доля может быть даже не выделена в натуре, и собственники самостоятельно (либо через суд) устанавливают порядок пользования комнатами.

К тому же долевая собственность может быть даже у членов одной семьи.

Итак, коммунальную квартиру можно охарактеризовать следующими признаками:

Условия продажи комнаты

Продать комнату, входящую в состав коммунальной квартиры, можно лишь при соблюдении 2-х основных условий:

1. продавец должен обладать правом собственности на отчуждаемую недвижимость (комнату);
2. потребуется соблюсти в установленном законодателем порядке интересы иных жильцов коммунальной квартиры, имеющих преимущественное право приобретения реализуемой комнаты.

Сегодня на рынке жилья можно встретить и полностью приватизированное коммунальное жилье, и квартиры, где все или некоторые жильцы используют жилые помещения на основе соглашения соцнайма с муниципалитетом.

Продажа комнаты, как и иных объектов недвижимости, разрешена законодателем лишь при наличии у продавца правомочий собственника.

Соответственно, комната в коммунальном жилье может быть реализована только после ее приватизации либо в ином случае регистрации права собственности (при переходе к гражданину права собственности в порядке дарения, купли-продажи или наследования).

Порядок продажи комнаты, находящейся в коммунальной квартире

Для продажи комнаты собственнику потребуется:

1. оформить (в обычной письменной либо нотариальной форме) извещение, содержащее условия продажи, включая стоимость;
2. направить данное извещение всем собственникам комнат коммунальной квартиры;

Нужно ли получать согласие соседей?

Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется.

С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья.

Кроме того, законодатель допускает возможность реализации комнаты, когда жильцы, обладающие преимущественным правом приобретения, не дают никакого ответа в месячный период после получения ими извещения.

Важное законодательное условие — заявленные условия отчуждения комнаты для соседей и третьего лица должны быть аналогичными.

Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам.

Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.

Бланки уведомления соседей о продаже комнаты и образец договора

Собственники других комнат, входящих в коммунальную квартиру, после получения извещения могут поступить следующим образом:

• согласиться выкупить комнату на предложенных условиях;
• отказаться от приобретения;
• воздержаться от ответа.

В последнем случае потенциальный продавец, подождав месяц и не получив ответа, может осуществить сделку продажи, вступив в правоотношения с третьими лицами.

Стоит учесть, что законодатель наделил правом преимущественного приобретения только собственников приватизированных комнат.

Наниматели жилья по соглашениям аренды, соцнайма, не обладающие регистрационным свидетельством собственника, не имеют вышеназванных правомочий.

Соответственно, их извещать о возмездном отчуждении комнаты нецелесообразно.

Чтобы собственнику жилья определить перечень соседей, которым надлежит высылать предложение, можно обратиться в подразделение Росреестра и запросить выписку о правообладателях коммунального жилья.

Если среди собственников комнат коммунального жилья есть несовершеннолетние граждане, потребуется получать их отказ от приобретения (либо согласие на покупку).

За детей, не достигших четырнадцатилетия и, соответственно, не наделенных еще гражданской правоспособностью, отказ пишут родители (усыновители, опекуны). Граждане с 14 до 18 лет самостоятельно выражают свою волю, получив согласие родителей. В рассматриваемой ситуации в письменном отказе проставляются 2 подписи (родителя и несовершеннолетнего).

Трудности при продаже комнаты

Многим собственникам комнат приходится столкнуться с разными препятствиями, например, неизвестно местонахождение соседа, или он отказывается получать уведомление, или сосед умер, а нового наследника нет.

Так, ситуация с возмездным отчуждением комнаты осложняется, когда неизвестно местонахождение одного или нескольких сособственников коммунального жилья, ведь в рассматриваемом случае потенциальный покупатель не может направить им извещение.

Сведения о месте регистрации гражданина есть в подразделениях ФМС, информация о собственниках — в налоговой службе и Росреестре.

Если установить местонахождение собственника комнаты невозможно, последний вариант — обращаться в суд, потребовав признать гражданина безвестно отсутствующим.

Правовым основанием для названного иска выступает отсутствие информации о собственнике комнаты в течение года.

В исковом требовании потребуется указать, что причиной обращения истца в судебную инстанцию выступает необходимость обеспечить преимущественное право приобретения комнаты.

Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер, а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.

Судья или установит наследника, или признает комнату собственностью государства, и потенциальный продавец сможет направить извещение о продаже новому правообладателю жилья.

К сожалению, нередки случаи, когда соседи намеренно не желают способствовать продаже комнаты и сами не хотят ее приобретать.

Если собственник соседней комнаты отказывается получать письма, это не препятствует дальнейшей продаже. На почтовом конверте «Почта России» проставит специальный штамп, подтверждающий отказ адресата получать уведомление.

Данный штамп выступает доказательством отправления потенциальным продавцом комнаты уведомления иным собственникам жилья в коммунальной квартире в надлежащем порядке.

Оформление извещения о продаже

Как уже говорилось, допустима лишь письменная форма уведомления сособственников коммунального жилья, поскольку правильно оформленная документация становится доказательством соблюдения потенциальным продавцом преимущественного права соседей.

извещения:

• условия продажи комнаты;
• цену объекта продажи;
• дату извещения;
• подпись уведомителя.

Если извещение оформляется в нотариальной конторе, нотариус сам направляет документ правообладателям соседних комнат.

Как обойти преимущественное право покупки?

Нередки случаи, когда владельцу приходится задумываться, как продать комнату без согласия соседей по коммунальной квартире.

Существует два возможных способа обойти императивное требование законодательства о преимущественном праве:

• подарить третьему лицу часть комнаты, чтобы он стал собственником и получил преимущественное право приобретения, а затем продать ему оставшуюся часть;
• формально подарить покупателю всю комнату, получив ее стоимость без юридического оформления.

С точки зрения организационных вопросов и временных затрат, второй способ гораздо проще, но здесь у потенциального продавца возникают существенные риски неполучения денег от покупателя и отсутствия дальнейшей возможности доказать возмездный характер сделки.

Как получить согласие других собственников комнаты?

Продавцу комнаты также перед продажей потребуется получить согласие всех ее собственников (супруга, иных членов семьи). Чтобы согласие приобрело юридическую силу, необходимо нотариальное удостоверение. Если один из собственников — несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.

Документация для продажи комнаты в коммуналке:

• паспорта сторон сделки;
• извещения, направленные каждому соседу, и отказы приобретения комнаты (либо уведомления о получении извещения с почтовым штампом);
• кадастровый паспорт комнаты и техническая документация;
• выписка с лицевого счета;
• правоустанавливающая документация на отчуждаемый объект недвижимости;
• справка из БТИ;
• нотариальное согласие иных собственников комнаты на ее отчуждение;
• согласие органа опеки (когда собственник — несовершеннолетний).

Вопросы из практики

1. Собираюсь продать комнату в коммуналке, но мои соседи там не живут, и я не знаю, кого вообще надо уведомлять о продаже.

Ответ: Вам нужно обратиться в Росреестр и получить сведения обо всех правообладателях комнат. Если окажется, что соседние комнаты приватизированы, потребуется направить письменные уведомления по адресу местонахождения соседей.

Ответ: Да, цена комнаты считается существенным условием купли-продажи, поэтому, во избежание споров, указывать ее в уведомлении обязательно.

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Встречается, что на рынке недвижимости появляются объявления о продаже комнаты в коммунальной квартире. Это обычно доля в квартире, имеющая несколько комнат, которую необходимо продать.

Так как оформление в собственность такого объекта сложное, то рекомендуется подобрать хорошего специалиста. Ими являются либо риэлторы с немалым стажем работы и с большим послужным списком, либо юрист по недвижимому имуществу.

Право преимущественной покупки

Под термином право преимущественной покупки понимается тот факт, что право купить комнату изначально предоставляется другим собственникам квартиры, т.е. соседям по «коммуналке». Перед продажей долевой собственности – соседи должны быть оповещены о предстоящей продажи доли.

Обычно их уведомляют заказным письмом или через нотариуса. Уведомление от нотариуса более грамотно составляют и оспорить его сложнее, чем заказное письмо, поэтому лучше этот метод оповещения. От получения уведомления соседями будут зависеть дальнейшие действия.

От соседей – собственников потребуется нотариальное согласие на приобретение, если они согласны купить соседнюю жилплощадь, либо отказ от преимущественного права на покупку.

В случае если такой документ получать невозможно (соседи могут препятствовать осознано), то продажа квартиры не состоится.

Если уведомление не доставлено, то оно вернется назад и после его возвращения через месяц можно смело продавать комнату.

Образец уведомления о продаже доли в квартире можно скачать здесь (word).

Бывает, что человек, которому принадлежит остальная часть квартиры изъявляет свое желание приобрести комнату, но у продавца уже наметился покупатель, тогда продажа возможна по закону соседу.

Обходят право преимущественной покупки с помощью заключения договора дарения. Только его оспорить в суде невозможно.

Бывают конечно и исключения из правил, но все же это сложный и трудоемкий процесс. Подарить можно как часть комнаты, так и всю площадь.

Важно! Условия продажи объекта одинаковы как для соседей-собственников, так и для постороннего покупателя.

Пошаговая инструкция

Перед процедурой продажи комнаты у владельца должно быть подтверждено право собственности на нее. Для этого подойдет как свидетельство о праве собственности, так и выписка из ЕГРН. По новому законодательству с 2017 года она является таким же правоустанавливающим документом на недвижимость.

Продажа комнаты в коммуналке происходит в таком порядке:

1. Определиться по каким условиям и за какую цену будет продана комната. Чтобы узнать стоимость жилплощади можно обратится либо к оценщику, либо к риэлтору. Первому нужно заплатить за акт проведенных работ по оценке, а второму можно заплатить по желанию, если вы собираетесь сотрудничать с риэлтором, а если нет, то ничего платить не нужно. Можно оценить комнату самостоятельно – посмотреть аналогичные объявления в интернете. Стоимость комнаты рассчитывается из составляющих:
   • площадь продаваемого объекта;
   • планировка квартиры;
   • местоположение, инфраструктура, состояние многоквартирного дома;
   • Количество собственников на одной территории;
   • сроки продажи (у покупателя могут возникнуть вопросы, если объект продается долгое время и скорее всего он тоже передумает покупать, ожидая подводных камней). Налог с продажи – 13%.
2. Оформить бланк уведомления о предстоящей продаже объекта через нотариуса или почтой и разослать всем соседям-собственникам. Дождаться ответа, а если не поступил в течение месяца или пришел отказ, то продавать посторонним лицам.
3. Подготовить документацию для сделки.
4. Если комната в собственности у нескольких владельцев, тогда потребуется нотариальное разрешение от них. Например, у двух братьев по ½ комнаты, одному из них необходимо согласие от другого на продажу, либо они оба должны присутствовать на сделке.
5. Выписаться из комнаты и предоставить справку о выписки из паспортного стола.
6. Заключить договор купли-продажи в регистрационном органе.

Отчуждение

Перед продажей комнаты по хорошему сценарию постороннему лицу необходимо оповестить сособственников о предстоящей продаже и получить от них согласие, но если соседи игнорируют данное уведомление в этом случае, т. е. уклоняются от его получения, то через 30 дней после возврата письма можно квартиру продать постороннему.

То же относится если собственники отсутствуют по тому адресу, куда отправлено письмо. Если соседи отказывают в совершении сделки с посторонним, тогда

В уведомлении о продаже комнаты указываются:

1. ФИО соседа-собственника.
2. Условия проведения сделки.
3. Цена на объект недвижимости, сумма аванса.
4. Форма оплаты. Как будет приобретаться объект? В ипотеку, в рассрочку или сразу по полному расчёту.
5. В какие сроки освободится жилье.
6. Дата и подпись собственника жилплощади.

Важно! В случае изменений условий продажи, уведомление редактируется и отправляется заново.

Подготовка необходимой документации

Перед продажей приватизированной жилплощади в «коммуналке» нужно будет собрать документацию:

1. Удостоверение личности всех участников сделки.
2. Справку о выписки с продаваемой жилплощади.
3. Если покупатель – постороннее лицо, тогда понадобится уведомление о продаже, которое было отправлено всем соседям – собственникам.
4. Договор купли-продажи.
5. Выписка БТИ.
6. Кадастровый план квартиры.
7. Акт приема – передачи комнаты.
8. Свидетельство о праве собственности на комнату или по новым правилам выписку из ЕГРН.
9. Разрешение других владельцев комнаты на продажу заверенное у нотариуса.
10. Если присутствуют несовершеннолетние собственники, тогда разрешение органов опеки.

Поиск покупателя

Для поиска покупателя на комнату подойдут два варианта: первый – искать покупателя самостоятельно или второй вариант – обратится к риэлтору. Но нужно учитывать, что посреднику придется заплатить за работу некую сумму за оказанные услуги.

Хоть и комиссионные они прибавляют к основной стоимости недвижимости, бывают случаи, когда покупатель просит торг и в итоге «двигается» продавец, отдавая комиссию из той суммы, за которую он хотел изначально продать свою комнату.

Вам понравится!  Кадастровый паспорт на квартиру: где можно заказать?

Помните продать комнату можно и соседям по коммунальной квартире, к тому же у них право на преимущественную покупку соседней жилплощади. А если им не нужна комната, тогда необходимо искать покупателя «с улицы».

Для этого необходимо:

1. Напечатать грамотно объявления о продаже (в интернете множество шаблонов по их написанию) и расклеить их во всевозможных местах скопления людей. Этот пункт как старый дедовский метод будет считать.
2. Разместить объявление в печатных изданиях можно в областных и в районных газетах в рубрике недвижимость.
3. Подать объявления на различные сайты о продаже недвижимости. Сегодня популярны Авито, Циан, а также на сайтах относящимся к региону продаваемого объекта.

Работает отлично «сарафанное радио» –  можно же продать и по знакомым. Но это в наше время недостаточно для продажи комнаты, так как мы живем в век информационных технологий. Рекомендуется использовать все вышеперечисленные методы.

Что касается сотрудничества с риелтором – это наиболее простой и быстрый способ продажи комнаты. Но при выборе агента стоит обратить на стаж работы и отзывы его клиентов.

Составление предварительного договора

В предварительном договоре купли – продажи комнаты или доли в коммунальной квартире, прописывается все то же самое что при купле-продаже любого другого объекта недвижимости.

Бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире здесь для Word.

Обязательно указываются:

1. Паспортные данные сторон.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Адрес объекта недвижимости, в нашем случае комнаты.
4. Сроки выхода на сделку, т.е. дата подписания основного договора купли-продаже в МФЦ или Росреестре.
5. Какой способ оплаты, например, ипотечные средства или наличные, с применением материнского капитала или сертификата «молодая семья».
6. Стоимость комнаты.

Отличительной особенностью предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире является написание пунктов:

• об уведомлении соседей-собственников, а также сроки оповещения;
• площадь комнаты и общая площадь квартиры, а также квадратные метры от общей площади – это ванна, кухня, санузел;

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности на комнату в коммунальной квартире проходит, как и все сделки с недвижимостью в Росреесре или МФЦ.

Чтобы зарегистрировать право собственности, на сделку необходимо явиться покупателям и продавцам или их законным представителям, действующим по доверенности и заполнить заявление. Его можно оформить непосредственно во время сделки, а можно по образцу находящемся на официальном сайте Росреестра.

Также на сайте можно предварительно записаться на сделку и явится к определённому времени. Это хороший вариант, так как не придется стоять в живой очереди.

Документы можно предоставить лично, выслать по почте, через сайт.

Единственный нюанс в оформлении договора купли-продажи, по новому законодательству действие должно проходить у нотариуса. После того, как он заверен перемещаются в регистрационный орган и уже там продавцы снимают с учета, а покупатели ставят на регистрационный учет приобретенную комнату.

Срок регистрации комнаты 10 рабочих дней, если она куплена по ипотеке, тогда 5 дней. В случае приостановки оформления, после исправления ошибок или предоставления дополнительных документов, свидетельство выдается через 3 рабочих дня.

Расчет и передача ключей

Рассчитывается покупатель так, как указано в договоре купли- продажи согласно пункту «порядок расчетов».

Если в договоре прописано, что он должен рассчитаться полностью при подписании основного договора купли продажи, то он так и расплачивается. Если половина на подписании предварительного договора, а другая половина на подписании основного – то так и происходит.

В случае ипотеки указывается расчет в банке, где средства лежат на счету или в банковской ячейке.

Ключи от жилья продавцы обычно передают покупателям в течение 14 дней. Многие составляют акт приема – передачи, в котором указывается срок передачи объекта во владение и что остается в комнате и прилегающей территории (квартире), в каком состоянии продается.

Он необходим чтобы потом не случилось, так что бывший собственник выкрутил все лампочки или забрал газовую плиту. По закону все что указано в техническом плане квартире должно оставаться – это ванна, туалет, раковина, плита, газовая колонка.

Сложности, подводные камни, риски для покупателя

Сложности в оформлении:

• Оповещение соседей о продаже комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире. Они далеко не всегда лояльно относятся к подобному роду действиям и могут сознательно избегать получения оповещений. Перед продажей необходимо ждать соседей – собственников, а уже потом только заключать договор задатка или аванса с покупателями.
• Подписывать договор купли-продажи по новому законодательству необходимо у нотариуса. Иначе ситуация состоит при обычных сделках. В случае продажи комнаты этот пункт обязателен, а уже после выходить на сделку непосредственно в регистрационных органах по мету находящегося объекта недвижимости.

Следует отнестись с особой осторожностью при покупке комнаты в коммунальной квартиры, так как существует риск остаться не с чем. Необходимо быть осторожнее если предлагают заключить договор дарения вместо договора купли-продажи.

Скорее всего тут существует некий подвох. Запросите у продавца или агентства согласие соседей на продажу, если оно есть, то переживать не стоит, а в случае его отсутствия лучше отказаться от подписания подобного договора.

Он может быть оспорен в суде, даже если «подарили» комнату в коммунальной квартире. Хоть это редкий случай, когда у одаряемого отнимают комнату, но все же зачем тратить силы и нервы на судебные разбирательства.