Неустойка при банкротстве застройщика

Взыскание неустойки с застройщика при банкротстве

Когда застройщик нарушает обязательства, законодательство дает дольщикам, участвующим в долевом строительстве, право взыскать с него пеню. Однако если запущен процесс признания несостоятельности, взыскание неустойки с застройщика-банкрота имеет особенности. Как происходит взыскание неустойки с застройщика при банкротстве?

Права участников ДДУ на неустойку

Законодательство гарантирует дольщикам право на передачу в сроки, указанные в ДДУ, жилья, соответствующего по качеству требованиям договора, проекта, технических и градостроительных регламентов.

Неисполнение этих требований, согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», дает им право на взыскание с девелоперской компании неустойки.

Основанием для взыскания послужит:

• несоблюдение сроков передачи квартиры дольщику, в случае, когда иное не согласовано в письменном виде и изменения сроков не были внесены в договор;
• несоблюдение сроков проведения ремонта, направленного на исправление дефектов, обнаруженных в течение гарантийного срока для жилья, установленного договором и составляющего минимум 5 лет с момента передачи помещений жильцам.

Размер неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается:

1. При нарушении сроков сдачи объекта, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка для дольщиков-юрлиц будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на момент передачи дома от цены по ДДУ за каждый пропущенный день. Для дольщиков-физлиц размер пени взыскивается в двойном размере.
2. В случае нарушения оговоренных сторонами сроков для устранения недостатков квартир, неустойка установлена в размере 1% от затрат, понесенных на ремонт выявленных дефектов за каждый просроченный день или от цены квартиры по ДДУ, если выявленные дефекты позволяют признать жилье непригодным для проживания.

Обратите внимание! В соответствии со ст. 10 ФЗ № 214, с девелопера также можно взыскать убытки и расходы, понесенные дольщиком вследствие допущенных нарушений: расходы на юридическое сопровождение, съем квартиры и моральный ущерб.

Расчет суммы неустойки

Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья для дольщиков-граждан рассчитывается по формуле:

пеня = стоимость жилья по ДДУ * (7,75/100÷300) * период просрочки в днях *2

При условной стоимости жилья в 6 млн рублей и длительности просрочки в 180 дней, размер неустойки составит:

6 млн рублей * (7,75/100÷300) * 180 дней * 2 = 558 тыс. рублей

Обратите внимание! Расчет пени за просрочку сроков для устранения дефектов осуществляется по похожему принципу, только в качестве ставки пени берется не плавающая ставка рефинансирования, а строго определенный 1%.

Как взыскать неустойку с застройщика банкрота

Если в отношении девелопера начата процедура признания его банкротства, взыскание неустойки усложняется. Ключевым моментом в данном случае является то, передана ли квартира по передаточному акту дольщику.

Если в отношении застройщика введена одна из стадий процедуры банкротства, но на этот момент он еще не передал дольщику жилое помещение, как требование о передаче жилья, так и требование о неустойке следует предъявлять в рамках дела о банкротстве. Неустойка является денежным обязательством. А в соответствии с ФЗ № 127, на какой бы стадии банкротства не находилось дело, требования кредиторов об обязательных платежах предъявляют лишь в рамках дела о банкротстве.

Обратите внимание! Для взыскания неустойки и ущерба необходимо обращаться в арбитражный суд с заявлениями и требованием о включении в реестр кредиторов.

Если жилье передано, но дольщик намерен взыскать пеню за просрочку срока сдачи жилья, несмотря на начало процедуры банкротства, ему следует обращаться с иском в суд общей юрисдикции, что связано с нарушением прав дольщика как потребителя.

Реально ли получение неустойки дольщиком

В соответствии со ст. 201.9 ФЗ № 127, расчеты по финансовым требованиям, предъявляемым кредиторами к девелоперам-застройщикам, подлежат удовлетворению в рамках 3-й очереди. Однако, п. 3 ст.

137 ФЗ № 127 определяет, что требования по нарушениям, возложенных на застройщика обязательств, в том числе и требования по пене, подлежат удовлетворению только после основной суммы долга.

А потому их следует относить к 4-й очереди.

Шансы на удовлетворение требований о неустойке при начатой процедуре банкротства незначительны, учитывая что процедура признания несостоятельности начинается при выявлении у застройщика серьезных финансовых проблем.

Как подать в суд на застройщика-банкрота

Все большее число россиян волнует неустойка по ДДУ – суд и последующее получение денежных средств. Ведь согласно отчету ИРСО с марта 2018 по февраль 2019 года количество застройщиков-банкротов составило более 400, которые не сдали 6 млн. кв.м.

жилья. За этими сухими цифрами скрываются многомиллионные убытки, которые несут участники долевого строительства, и которым нужно как-то возвращать вложенные средства. Судебный процесс будет единственным выходом обманутому дольщику вернуть деньги.

Несмотря на все усилия государства разрешить проблему обманутых дольщиков цивилизованно, их число неуклонно росло. И это несмотря на ряд законодательных ограничений.

1. Обособление строительства жилья от иных видов деятельности.
2. Невозможность делегации функций дочерним структурам застройщика.
3. Разрешение на строительство выдается только 1-ой компании.
4. Счета компании-девелопера, технического заказчика и генподрядчика должны быть в одном банке. Депонирование средств – не менее 10% стоимости строительства.
5. Жесткие требования к руководству девелопера.
6. Отсутствие долгов у компании-застройщика.
7. Лимитирование расходов на оплату труда и прочие нужды, не связанные с реализацией проекта.

Новые правила долевого строительства предусматривают еще большую защиту дольщиков. Предусмотрен довольно простой, но эффективный алгоритм реализации проектов долевого строительства, а самым важным новшеством является размещение средств на эскроу-счете. Именно с этого счета будут возвращаться деньги в случае проблемной стройки.

Но и здесь есть свои риски. Подробней о государственной защите участников долевого строительства узнайте из этой статьи.

Но новые правила действуют только в отношении новых объектов и применимы к ДДУ (договор долевого участия), заключенным после вступления в силу, т.е. только с июля 2019 года. А как быть тем дольщикам, которые заключали договоры ранее?

Если предстоит суд с застройщиком

В первую очередь следует отделить застройщиков, которые испытывают затруднения от компаний-банкротов и мошенников-девелоперов:

• Если фирма изначально открывалась с целью мошенничества, особенных успехов в судебном процессе не добиться.
• Если застройщик просто испытывает временные затруднения, то споры по ДДУ и выход из строительства также решаем. Как это сделать вы можете узнать из этой статьи.
• Застройщики-банкроты, в свою очередь, являются самыми проблемными для дольщиков.

Банкротство стоит рассмотреть чуть более детально.

Признание застройщика банкротом

Банкротство – длительный и сложный процесс. Арбитраж изучает деятельность застройщика и на основе представленных доказательств решает, может ли девелопер исполнить свои обязательства перед:

• государством;
• кредитными организациями;
• инвесторами;
• поставщиками;
• дольщиками.

Процедура банкротства состоит из нескольких этапов.

1. Наблюдение, устанавливается по решению суда. Осуществляется территориальным органом Минстроя. В период наблюдения изучаются финансовые потоки, уточняется общая задолженность, блокируется вывод капитала.
2. Рефинансирование, представляется собой финансовое оздоровление. Если есть возможность, компанию не губят и не банкротят, а ищут новых инвесторов и привлекают дополнительные капиталы.
3. Внешнее управление. Директорат застройщика отстраняется, вместо него вводятся внешние (арбитражные) управляющие. Этот момент, по сути, уже говорит о том, что компания является банкротом.

Юристы рекомендуют возвращать деньги еще до того, как девелопера признают банкротом. Призрачный шанс вернуть средства есть. Когда же введено внешнее управление, взыскание денег становится под большим вопросом.

При грамотном подходе истребовать с застройщика вложенные средства через суд возможно. Главное – понимать, какие категории кредиторов имеют приоритет в получении выплат, а какие остаются «на потом». Всего категорий 4:

1. лица, здоровью (жизни) которых был причинен вред вследствие деятельности застройщика;
2. наемные работники девелопера;
3. дольщики;
4. крупные организации, государственные и муниципальные органы и пр.

Остается решить, подавать в суд и требовать компенсацию, или же дожидаться завершения стройки.

Подаем в суд на застройщика или ждем квартиру?

Вопрос отнюдь не праздный. Требовать неустойку и возврат средств по ДДУ через судебные органы можно только лишь во время процедуры банкротства. Отсчет начинается от введения наблюдения и составляет всего 30 дней.

Но независимо от решения все действия стоит совершать только после консультации с юристом, а то и вовсе с его участием. Иначе ситуация может зайти столь далеко, что ни денег, ни квартиры дольщику не достанется. Подробней об услугах юриста в долевом строительстве читайте здесь.

Как подать в суд на застройщика

Дольщику стоит знать, что миновать досудебный порядок и сразу подавать в суд с требованием о выплате неустойки хоть и можно, но не всегда приветствуется судами. Для начала нужно составить претензию, в которой указать:

• сведения об адресате и заявителе;
• данные о договоре долевого участия;
• суть претензии;
• конкретные требования;
• срок удовлетворения.

Документ составляется в 2-х экземплярах, 1 из которых остается на руках у дольщика, второй передается застройщику под подпись или через почту заказным письмом с описью и уведомлением о вручении.

Подробней о претензионной работе можно прочитать в этой статье.

Далее ждем, что ответит застройщик. Как правило, ответом будет лишь предложение подождать (денег или квартиры – неважно). Но иногда девелопер попросту молчит (из этого материала вы узнаете, что делать в подобной ситуации). В этом случае придется обращаться в суд.

Стоит заметить, что не всегда нужно обращаться в суд самостоятельно. Если ведется процедура банкротства, вполне можно подать заявление о внесении информации в реестр кредиторов. В документе указывается желание дольщика расторгнуть ДДУ.

Если принято решение дождаться квартиру

Отсутствие требований о возврате средств автоматически означает, что в итоге дольщик получит лишь то имущество, которое указано в договоре ДДУ. Для этого необходимо попасть в реестр дольщиков.

Но если дольщик согласен получить квартиру (например, дом почти построен), это никак не отменяет его право требовать с нерадивого застройщика компенсацию убытков, в т.ч. и неустойки.

Взыскание неустойки по ДДУ через суд

Требовать компенсацию можно в рамках дела о банкротстве. Самостоятельно выдвигать требования не стоит, лучше проконсультироваться с юристом и объединиться с другими обманутыми дольщиками.

Но выплата компенсации растянется на годы, ведь одно лишь арбитражное производство по делу о банкротстве займет не менее 1/2 года. При этом отдельно придется решать, что же делать с домом и собственностью в нем.

Право собственности по ДДУ

Те дольщики, которые не отказались от притязаний на квартиру, должны определиться с тем, как ее будут фактически получать, оформлять право собственности. Всего есть 2 варианта – достраивать здание самостоятельно, либо переходить к новому застройщику. Рассмотрим их оба.

1. Переход к новому застройщику

Если объект капитального строительства принимает на себя другой застройщик, с ним необходимо заново заключать ДДУ. И действовать придется также по правилам нового договора.

Юристы не рекомендуют сразу подписывать документ о долевом участии. Следует тщательно изучить договор, так как особенного доверия новому застройщику нет и взяться ему неоткуда.

Подробней о проверке ДДУ написано в этой статье.

Естественно, что новый девелопер должен указать сроки сдачи объекта. Следовательно, с него может быть получена неустойка по ДДУ – через суд в том числе. Но лишь при условии, если он сам выпадет из указанного графика.

2. Жилищно-строительный кооператив

При создании ЖСК дольщики выступают в роли застройщика, и за счет собственных средств достраивают дом, самостоятельно вводят его в эксплуатацию. Это выгодно для объектов с высокой степенью готовности и при условии, что у дольщиков нет особенных проблем с финансированием строительства.

Но здесь есть ряд нюансов:

• строительство ранее велось всего 1 застройщиком, без «дочек» и других компаний-девелоперов;
• члены ЖСК – большая часть обманутых дольщиков;
• уставной капитал сразу должен предполагать завершение работ и его должно хватить для этого.

ЖСК довольно сложно организовать и правильно оформить документы. Но в некоторых ситуациях это единственный выход в обретении квартиры.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился — ЮК

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам.

Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

• купли-продажи жилья в строящемся объекте;
• предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
• договор займа, условием которого является передача жилья;
• договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

• вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
• имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
• заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Неустойка при банкротстве застройщика

Банкротство строительной компании — один из самых частых рисков дольного строительства, которому может быть подвержен дольщик. При взыскании неустойки при банкротстве застройщика дольщик обязан проверить информацию о банкротстве в газете «Коммерсантъ». Банкротство имеет две стадии, которые определяются арбитражным судом — стадия наблюдения и стадия конкурсная.

Стадия наблюдения — процесс, при котором проводится наблюдение арбитражным управляющим за финансовым положением дел компании. Также находятся способы финансового оздоровления застройщика и выхода из кризиса.

Стадия конкурсная — при которой застройщик объявлен окончательным банкротом, арбитраж выносит решение о реализации его имущества на торгах, а вырученные средства идут на удовлетворение требований кредитора.

Взыскание неустойки

При объявлении застройщика банкротом арбитражный управляющий в течении пяти календарных дней оповещает потерпевших об их праве предъявить требования по поводу сложившейся критической ситуации.

Участник ДДУ имеет возможность предъявить два требования:

• неустойки;
• объявление прав на недвижимости в собственность дольщика.

Стоит заметить, что требование неустойки всегда сопровождается аннуляцией договора ДДУ. Однако, если строительство окончено, то пострадавший вправе предъявить свои права на квартиру.

Если по каким-то причинам дольщик не в состоянии получить материальное имущество, то он имеет право просить финансовой неустойки.

Основные требования по финансам:

• возврат средств, которые были уплачены по ДДУ;
• возмещение ущерба, причиненного нарушением обязательств застройщиком;
• возврат денег, которые были отданы застройщику;
• возврат денег по ДДУ, который признан судом не заключенным.

Следует помнить, что требование финансовой неустойки возможно только если жилплощадь еще не введена в эксплуатацию или застройщик оттягивает подписание документа приема-передачи. Однако чтобы получить денежную компенсацию, потерпевшему требуется произвести расторжение ДДУ, которое предусматривает передачу недвижимости дольщику.

Документы

Чтобы предъявить требования к строительной фирме, дольщик обязан собрать ряд документов, которые затем направляются в арбитражный суд. Однако главным документом является заявление. Остальные бумаги лишь прикладываются к нему.

В заявлении указывают:

• название суда и номер дела;
• имя строительной компании и ее адрес;
• фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего и его адрес проживания;
• личные сведения об участнике строительства;
• дату и номер договора ДДУ;
• номер жилого дома и помещения в соответствии с ДДУ;
• стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, которые переданы застройщику;
• документы, подтверждающие денежные операции между застройщиком и дольщиком;
• сведения о невозможности выплатить неустойку.

Все требования в заявлении обосновываются ссылкой на законы и нормативные акты, которые защищают потребителя. К заявлению необходимо приложить также ДДУ и документы о финансовых операциях дольщика и застройщика.

Документ с заявленными требованиями отправляется по адресу арбитражного суда, арбитражного управляющего и застройщика-должника вместе с копиями всех необходимых официальных бумаг.

Они подаются в течение 30 дней после объявления судом режима наблюдения за банкротом. Если сроки не были соблюдены, то в течение двух месяцев после объявления конкурсной стадии.

Если застройщик был застрахован от ответственности, то в случае его банкротства и объявления конкурсной стадии дольщик имеет полное право на получение страховки. Подтверждение страхового случая производится арбитражным судом по введению конкурсного режима.

Если у застройщика есть подтвержденное ручательство банка, то дольщик имеет право требовать денежное взыскание у самого банка согласно размерам тех требований, которые он включил в заявление.

Однако процедура выплаты зависит от договора поручительства между банком и застройщиком.

Если застройщик ввел дом в эксплуатацию до объявления его банкротом, а следом подписывает с дольщиком акт приема-передачи жилья, то последний имеет полное право обратиться в арбитражный суд и заявить о правах собственности на жилплощадь. После передачи прав собственности на жилье дольщику он обязан уплатить пошлину в размере 6000 рублей.

Застройщик заплатит за перенос сроков, если обанкротится?

Ждать, когда застройщик объявит себя банкротом, не имеет смысла.

Если Вы не подписали дополнительных соглашений к договору долевого участия о продлении сроков строительства и передачи объекта недвижимого имущества (как показывает практика, застройщики очень любят настойчиво навязывать подписание таких соглашений дольщикам), то застройщик уже нарушил свои обязательства по договору. Поскольку он нарушил обязательство, то должен нести за это ответственность. Ответственность установлена в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Поэтому можно уже обращаться в суд с требованиями о взыскании неустойки, штрафа за нарушение законодательства правах потребителя (для участников долевого строительства – граждан), убытков и т. п. (п. 2 ст.

6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). По крайней мере, в случае, если застройщик и объявит себя банкротом, у Вас будет решение суда.

Как вернуть свои деньги, узнав о банкротстве застройщика?

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Если конкретно отвечать на Ваш вопрос, то право подать требование в суд о взыскании с застройщика неустойки сохраняется и после введения в отношении него банкротных процедур, но заявление о взыскании неустойки и иных денежных требований, перечисленных в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, подается уже в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

Нужно еще понимать, что взыскание неустойки в судебном порядке не означает, что фактически присужденные суммы будут взысканы с застройщика как в случае его банкротства, так и при отсутствии введения в отношении него процедур банкротства.

Поэтому когда обращаться – решать Вам. Однако, как показывает практика, на момент введения процедуры банкротства (наблюдения) в отношении застройщика, скорее всего, денег там уже не будет. Чаще выигрывают те, у кого есть вступившее в силу решение суда до момента введения судом банкротных процедур.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

По общему правилу, взыскание неустойки происходит путем подачи иска в суд общей юрисдикции.

В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, все требования, в том числе о взыскании неустойки, предъявляются в рамках процедуры банкротства в арбитражный суд.

В большинстве случаев, если застройщик уходит в процедуру банкротства, реально взыскать неустойку (не на бумаге, а получить деньги фактически) практически невозможно.

Сдача дома затянулась, что делать?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.

Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Да, Вы можете потребовать неустойку через арбитражный суд, который ведет банкротство. Но желательно обратиться в суд до банкротства. В этом случае Вам не придется платить пошлину (как потребителю).

Также вероятность уменьшения неустойки будет ниже. И, наконец, в этом случае выше шансы на реальное взыскание, так как в банкротстве Ваше требование будет назначено к выплате далеко не в первую очередь.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Отвечает генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян:

Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.

Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.

1. Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
2. Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Отвечает юрист по недвижимости консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко:

При признании застройщика банкротом взыскать неустойку через суд можно, хотя это будет непросто.

Чтобы сделать это на стадии банкротства, необходимо будет обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве данного застройщика, включать свое требование в реестр требований кредиторов. Затем предстоит долгое ожидание, пока завершится банкротство и останутся денежные средства, адресованные Вам в счет погашения неустойки.

Взыскание неустойки на стадии банкротства застройщика гораздо хуже и менее перспективное, чем традиционный путь. Вот два существенных минуса банкротства.

1. Пока банкротство не завершится, свою неустойку Вы не получите. При этом банкротство может длиться больше года, особенно, если это крупный застройщик.
2. Встает вопрос о реальности исполнения: получите ли Вы в итоге присужденные Вам денежные средства? Как правило, банкротство ничем хорошим для кредиторов не заканчивается. Почти все, кому должен банкрот, уходят либо совсем ни с чем, либо с минимальными суммами (около 5–10% от причитающейся суммы). Статистика в этом смысле очень печальная. Именно поэтому гораздо эффективнее и лучше взыскивать неустойку, пока у застройщика еще есть деньги.

Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Напомню, что, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ, как только застройщик нарушил сроки передачи Вам объекта долевого строительства, Вы вправе обратиться в суд для взыскания неустойки. Нет необходимости при этом ждать сдачи дома.

Чем быстрее и раньше обратиться в суд, тем больше шансов на реальное исполнение его решения. На мой взгляд, взыскивать неустойку с застройщика до сдачи дома в эксплуатацию, особенно, если есть подозрения на банкротство – безусловно, гораздо эффективнее.

В моей практике реальное взыскание неустойки таким образом происходит в среднем за 3–6 месяцев.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Если я верно понял условия, Ваши отношения с застройщиком регулируются договором долевого участия в строительстве. В данном случае я рекомендую не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию.

Как правило, при нарушении сроков застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к раннее заключенному договору, в котором оговаривается новый срок сдачи объекта.

Ваше право такое дополнительное соглашение не подписывать, в результате Вы наделяетесь правом требовать от застройщика уплаты неустойки (штрафы, пени) по договору.

Согласно правилам, установленным частью второй ст.

6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер такой неустойки (пени) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату сдачи объекта, установленную договором. Поскольку в этом договоре Вы, как участник долевого строительства, выступаете в качестве гражданина, этот размер неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, я рекомендую Вам, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию, требовать от застройщика возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

При этом следует учитывать, что до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора путем направления в адрес застройщика претензии с предложением добровольно выплатить требуемую неустойку.

А по истечении срока, указанного в претензии, обратиться в суд с такими требованиями.

Поскольку при рассмотрении таких исков суды исходят из того, что эти споры связаны с защитой прав потребителя, Вы наделяетесь правом на обращение в суд по месту своего проживания.

Кроме того, Ваши требования о взыскании неустойки могут быть дополнены требованиями о компенсации морального вреда, а также иных убытков, которые были Вами понесены в результате нарушения сроков сдачи объекта (например, если у Вас отсутствует другое жилье, возможно взыскание расходов, связанных с наймом жилого помещения).

Еще следует отметить, что законодатель не ограничивает Вас в количестве таких обращений в суд. И, если после рассмотрения и удовлетворения Ваших требований, застройщик продолжает нарушать сроки сдачи объекта, Вы можете повторно обратиться с таким же иском, рассчитав сумму неустойки уже за последующий период.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

5 методов глубокой проверки застройщика

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве и расчет неустойки

Интервью и мненияТранспорт

Главный страх всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке через ДДУ, то есть договор долевого участия, — банкротство застройщика.

В данном случае под банкротством понимается неспособность должника, то есть застройщика, удовлетворить в полной мере свои денежные обязательства, в том числе неспособность обеспечить дольщиков сданными в эксплуатацию и пригодными для жилья квартирами.

Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве – недостаточный поток инвестиций, нецелевое и нерациональное использование имеющихся средств, технические сложности и нестабильность экономической ситуации. Однако для дольщиков признание компании-застройщика банкротом, осуществляемое через арбитражный суд, означает только одно – дополнительные сложности и финансовые потери.

Возможные алгоритмы действий

В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:

• Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
• Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
• Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.

Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.

Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.

Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности.

Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств.

Именно поэтому многие дольщики предпочитают не расторгать договор и претендуют на вступление в права собственности даже в том случае, если строительство дома находится не на завершающей стадии.

Вне зависимости от того, какой конкретно путь выбрал дольщик, получение компенсации или вступление в права собственности, его включение в соответствующий реестр осуществляется после подачи им заявления.

Данная процедура в случае банкротства застройщика не предполагает наличие строгой закрепленной формы: заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Организация жилищно-строительного кооператива

Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.

Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.

Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.

Неустойка за просрочку по ДДУ при банкротстве застройщика

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, — неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика.

Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое.

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают.

Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации.

Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир, на которые были заключены договоры с застройщиком.

Такая позиция позволяет им, хоть и с большой отсрочкой, но получить свою законную жилую площадь, например, в случае успешного поиска новых инвесторов, передачи проекта другой строительной компании и т.д.