Залог в силу закона на недвижимость что значит дду

Содержание

Залог прав требования по договору долевого участия

Залог в силу закона на недвижимость что значит дду

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов оформляется в виде договора с застройщиком. По данному соглашению у дольщика возникает право требования передачи ему объекта по завершении строительства, которое может выступать в качестве способа обеспечения обязательств перед третьими лицами.

Правовые основания возникновения у дольщика права требования

Предметом соглашения, которое заключают граждане с застройщиком, являются взаимные обязательства сторон:

  • дольщик обязуется уплатить стоимость будущего жилого помещения после заключения договора;
  • застройщик принимает на себя обязательство завершить строительство в установленный договором срок и передать готовый объект покупателям.

Таким образом, с момента внесения требуемой суммы по договору у граждан возникает право требования передачи ему готового жилого помещения в конкретно оговоренный срок. Федеральным законом № 218-ФЗ декларируется презумпция добропорядочности сторон долевого строительства, что подразумевает надлежащее исполнение ими взятых на себя обязательств.

Право требования о передаче объекта гарантировано законом, и, следовательно, может выступать полноценным способом обеспечения обязательств перед третьими лицами. На практике, такое обеспечение реализуется путем предоставления банку залога при получении ипотечного кредита.

Порядок оформления залога права требования

В качестве залога по ипотечному обязательству могут выступать следующие предметы:

  • объекты недвижимого имущества;
  • права на указанное имущество, в том числе право требования передачи объекта.

Если предметом залогового обязательства выступает готовый и фактически существующий объект недвижимости, сложности по регистрации залога и оформлении ипотечного кредита не возникает.

Порядок оформления залогового обязательства непосредственно в отношении будущего объекта возможен только в том случае, если у залогодателя имеется законное право требовать ему передачи указанного имущества спустя определенный промежуток времени.

Для возможности оформить залог под право требования у кредитора (банка) должна быть гарантия, что помещение будет реально создано и передано на законном основании участнику долевого строительства. Такая проверка может осуществляться на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
  • разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
  • иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

Порядок оформления залога права требования участника долевого строительства можно представить в виде пошаговой инструкции, которая содержит следующие этапы:

  1. надлежащее оформление правоотношений между застройщиком и гражданином в виде договора долевого участия;
  2. установление в положениях договора условий, порождающих возникновение безусловного права требования передачи готового объекта;
  3. обращение в кредитное учреждение с заявкой на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  4. представление банку документации, необходимой для одобрения выдачи кредита;
  5. проверка представленных сведений, в том числе о стадии готовности многоквартирного дома;
  6. одобрение заявки на оформление ипотечного кредита под залог права требования;
  7. оформление ипотечного договора и соглашения о залоге;
  8. государственная регистрация залогового обязательства в органах Росреестра;
  9. выдача средств ипотечного кредита заявителю или перечисление ее в адрес застройщика.

Ключевым этапом процедуры оформления залогового обязательства будет являться момент государственной регистрации, после чего правоотношение залога вступит в юридическую силу.

На государственную регистрацию представляется договор об установлении залогового обязательства, в содержание которого необходимо включить:

  1. сведения о договоре участия в долевом строительстве, в том числе информацию о его государственной регистрации;
  2. детальное описание будущего объекта, на который у гражданина возникло право требования;
  3. ссылка на документы, подтверждающие законный характер строительных работ (разрешение на строительство, утвержденная архитектурно – строительная документация);
  4. указание на размер обязательства, в отношении которого устанавливается залог (его размер соответствует сумме кредитного соглашения);
  5. описание предмета залога и основания для его возникновения.

Договор подписывается обеими сторонами и одновременно с остальными документами направляется на государственную регистрацию.

Помощь юриста в подготовке договора >>

Государственная регистрация залога права требования

Оформление залогового обязательства в виде права требования участника долевого строительства требует проведения процедуры государственной регистрации. Без регистрационных действий соглашение о залоге является недействительным и не порождает правовых обязательств между сторонами.

Регистрация соглашения о залоге осуществляется в соответствие с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Для проведения регистрационных процедур стороны договора должны представить документы одним из следующих способов:

  1. через территориальное подразделение службы Росреестра;
  2. через систему Многофункциональных центров (МФЦ).

Вне зависимости от способа представления документов, регистрационные действия будут осуществлять должностные лица Росреестра. Если документы были поданы через Многофункциональный центр, они подлежат направление в службу Росреестра в порядке межведомственного обмена.

Для проведения регистрационной процедуры залогового обязательства необходимо представить следующий пакет документов:

  • заявление сторон залогового соглашения по форме, регламентированной законодательством;
  • документы, удостоверяющие личности гражданина и полномочия представителя кредитного учреждения;
  • учредительные документы в отношении юридического лица, выступающего залогодержателем;
  • соглашение о залоге права требования;
  • кредитный (ипотечный) договор, по которому залог права требования выступает способом обеспечения обязательства;
  • платежное получение, подтверждающее факт уплаты государственной пошлины за проведение регистрации в размере 1000 рублей.

Помимо этого, в определенных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы: нотариальное согласие супруга залогодателя и решение юридического лица об одобрении крупной сделки. По факту предоставления документов заявителям выдается расписка установленного образца, в которой будут указаны сведения о дате готовности документов.

В отношении представленных документов должностными лицами Росреестра проводится правовая проверка на предмет соответствия требованиям законодательства. На этой стадии органы Росреестра имеют право запрашивать дополнительную информацию в порядке межведомственного обмена.

Оформление документов осуществляется в пределах процессуальных сроков, регламентированных Федеральным законом № 218-ФЗ, которые зависят от способа обращения сторон:

  • при обращении напрямую в органы Росреестра – 7 рабочих дней;
  • при обращении через систему Многофункциональных центром – 9 рабочих дней.

По истечении указанных сроков сведения о зарегистрированном залоге права требования вносятся в ЕГРН, а заявители получают на руки соглашение о залоге, с отметкой о пройденной процедуре государственной регистрации. С момента внесения указанной информации в ЕГРН залоговое обязательство считается зарегистрированным и приобретает юридическую силу для участников правоотношения.

Правовые последствия залога права требования

С момента регистрации залогового обязательства и внесения сведений о залоге права требования в ЕГРН, для граждан, застройщика и кредитного учреждения наступают различные правовые последствия.

Оформление договора о залоге позволяет гражданам реализовать возможность участия в долевом строительстве путем получения необходимых денежных средств за счет ипотечного кредита. Дальнейший правовой статус участника долевого строительства характеризуется следующими особенностями:

  1. правоотношения между застройщиком и гражданином по-прежнему существуют, по истечении установленного договором срока объект должен быть передан дольщику;
  2. возникает обязательство по кредитным платежам, за неисполнение которого на залог может быть обращено взыскание;
  3. в случае нарушения застройщиком условий о передаче объекта, либо в отношении качественных характеристик помещения, гражданин имеет право предъявлять претензии наравне с кредитным учреждением (залогодержателем);
  4. после передачи возведенного объекта залоговое обязательство подлежит изменению, так как с момента получения квартиры право требования к застройщику утрачивает свою силу;
  5. новым предметом залогового обязательства станет готовый объект недвижимого имущества.

Для застройщика залог права требования практически не имеет юридического значения, так как у него остается неизменным обязательство по сдаче готового объекта в установленный срок. При нарушении сроков строительства застройщику предстоит урегулировать спор не только с гражданами, но и кредитным учреждением.

Банк, который приобрел залоговое обязательство в обеспечение кредитного договора, становиться активным участником правоотношений долевого строительства. При наличии определенных обстоятельств банк может осуществлять следующие действия:

  1. требовать от застройщика устранения нарушений в части сроков и качестве возведения объекта;
  2. участвовать в качестве кредитора по делу о несостоятельности (банкротстве) строительной организации;
  3. обращать взыскание на предмет залога при нарушении гражданами обязательств по кредитному договору.

После установления залога права требования устанавливается обременение на несуществующий в натуре объект недвижимого имущества. После его фактического возведения стороны договора о залоге будут обязаны внести изменения в предыдущее соглашение, либо оформить новый документ, по которому залогом будет выступать готовое жилое помещение.

В качестве залогодержателя банк также приобретает право контролировать процесс возведения сооружения, в том числе соблюдение отдельных этапов строительства.

С этой целью у застройщика могут запрашиваться любые документы, имеющие отношение к строящемуся объекту, у банка и участника долевого строительства возникают равные права по информационному обеспечению о деятельности строительной организации.

Прекращение залогового обязательства может наступать при наличии двух оснований:

  • полное погашение заемщиком суммы ипотечного кредита;
  • обращение взыскания на заложенное право требования.

Для снятия залога сторонам вновь необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган. После проведения процедуры регистрации сведения о залоговом обязательстве будут исключены из ЕГРН, о чем стороны получат подтверждающие документы.

Если у вас остались вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответит.

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

  1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
  2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст.

340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.

Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8 ст.13 214 — ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст.

13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. залогодержателем имущества, является банк;
  2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

  • На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст.

77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

Читать еще:  Как оформляют декретный отпуск в женской консультации

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
  2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
  • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
  • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г.

N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Вывод:Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков.

Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к.

они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств.

Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);

Залог права требования участника долевого строительства

Залог в силу закона на недвижимость что значит дду

Залог прав требования по договору долевого участия — что это? Знать это должен каждый человек, который принимает участие в долевом строительстве.

Не секрет, что договор долевого участия—это главный документ, который подписывают две стороны— застройщик и дольщик.

И именно в этом документе указывается, что дольщик обладает полным правом потребовать застройщика передать ему объект сразу же как закончится строительство.

Какие права дают дольщику право выдвигать требования

Застройщик и дольщик заключают между собой договор долевого участия для того, чтобы установить какие обязательства ложатся на каждого из них после подписания документа.

Среди них стоит отметить:

  1. Соучастник долевого строительства обязуется заплатить ту сумму денег, которая нужна для приобретения жилья, которое строится, сразу же после подписания документа о долевом участии.
  2. Застройщик обязуется окончить строительство жилья в срок, который указан в договоре и предоставить его дольщику в пользование.

Учитывая обязанности, которые возлагаются на обе стороны после подписания договора, дольщик сразу же как оплачивает необходимую сумму, может выдвигать требования передать ему жилплощадь в установленный срок.

Федеральный закон, которому присвоен номер 214-ФЗ, устанавливает, что и дольщик, и застройщик считаются добросовестными лицами лишь до того момента, пока каждый из них четко исполняет свои обязательства.

ВНИМАНИЕ !!! Право выдвигать требование по передаче жилья дается законодательством, а это означает, что его можно использовать как способ обеспечить обязательства перед иными третьими лицами. Как показывает практика, подобные обеспечения можно реализовать, если требуется предоставить в пользу банка залог для того, чтобы он предоставил человеку ипотеку.

Для того, чтобы кредитор предоставил ипотеку, допускается использовать следующие предметы для залога:

  1. Любой объект, относящийся к недвижимому имуществу;
  2. Право на то, чтобы распоряжаться недвижимым имуществом, к которому можно отнести и право запрашивать передачу объекта.

В том случае, если для залога используется недвижимость, которая уже построена или почти достроена, то никаких затруднений с оформлением залога не возникнет.

Стоит отметить, что оформить залог допускается лишь в том случае, если лицо, которое занимается его оформлением имеет право, данное ему законом, передавать конкретное имущество через конкретный период времени.

Для того, чтобы можно было оформить под право требования залог либо у кредитора, либо у самого банка, человек должен предоставить гарантию того, что недвижимость будет действительно построена и человек действительно сможет ее эксплуатировать. 

Как правило, для того чтобы установить наличие подобной гарантии должны быть последующие документы:

  • Акт о долевом строительстве, который заключился между застройщиком и человеком, который планирует взять займ;
  • Документ, дающий право осуществлять строительство и бумаги по проекту строящейся недвижимости, которой в будущем будем распоряжаться заемщик;
  • Другие документы, которые могут подтвердить тот факт, что заемщик действительно имеет право на права требования.

Следуя из того договор, который составляется для оформления ипотеки с оформлением залога прав требования, как показывает практика, направлен на оплату обязательств, которые были оговорены между заемщиком и застройщиком, банковское упреждение поучает право осуществлять контроль по передаче необходимой суммы самому застройщику. Также банк становится заинтересованным лицом в строительстве, которому выгодно чтобы застройщик действительно его окончил, для того чтобы все условия залога обязательно исполнились.

Для того чтобы соучастник долевого строительства мог правильно оформить залог прав требования ему обязательно стоит придерживаться последовательных шагов, которые описаны в инструкции ниже:

  1. Шаг 1. Оформить правильным образом отношения с застройщиком, то есть заключить с ним договор долевого участия.
  2. Шаг 2. Прописать в договоре конкретные условия, которые предоставят право требовать передачу построенного жилья.
  3. Шаг 3. Выбрать банк и обратиться в него для того, чтобы оформить заявку на получение ипотеки под залог прав требования.

  4. Шаг 4. Предоставить банку все бумаги, которые он укажет.
  5. Шаг 5. Дождаться пока банк проверит все документы и выяснит, на какой стадии строительства находится жилье.
  6. Шаг 6. Дождаться пока заявка будет одобрена банком.
  7. Шаг 7. Посетить банк и заключить с ним договор по ипотеке, а также подписать соглашение о залоге прав требования.

  8. Шаг 8. Посетить Росреестр и совершить регистрацию обязательств по залогу.
  9. Шаг 9. Получить средства по ипотеке или посетить банк, для того чтобы он перевел сумму на адрес строительной компании.

Во время проведения регистрации в Росреестре, на руках у заемщика обязательно должен быть договор, в котором прописано, что было установлено обязательство по залогу.

Также в таком документе следует указать и иную информацию, такую как:

  • Данные из договора долевого участия;
  • Данные о том, что была произведена регистрация договора долевого участия;
  • Данные о том, как выглядит жилье, на которое заемщик предъявляет права требования;
  • Все документы, которые указывают, что строительство ведется по всем правилам закона;
  • Данные о сумме залога, каковые указаны в договоре по ипотеке;
  • Данные о самом объекте, который предоставляется в залог.

Что говорит закон его о регистрации документа

Залог прав требования, как и любая иная сделка с недвижимостью, обязательно должна пройти регистрацию, предусмотренную законом. Ведь если ее не провести, то соглашение о залоговом обязательстве не будет иметь никаких прав на существования. Вся процедура регистрации залогового соглашения регламентируется Федеральным законом под номером 214-ФЗ.

А для того, чтобы ее осуществить каждая из сторон договора обязана предъявить документы несколькими способами:

  1. Посетив районное отделение Росреестра.
  2. Посетив МФЦ.

Но, как правило, совсем не важно каким способом будут подаваться документы, так как все действия по регистрации будет производить непосредственно работник Росреестра. В том случае если пакет документов был предоставлен в МФЦ, то после они обязательно направятся в отделение Росреестра.

Для того чтобы осуществить процедуру регистрации залогового обязательства, следует подготовить такой пакет документов:

  1. Заявление от каждой стороны, участвующей в залоговом соглашении. Составляется оно по форме, которую установило законодательство. Образец можно найти или в интернете.
  2. Паспорт как самого заемщика, так и лица, которое выступает представителем банка.

  3. Документы, которые дают право осуществлять юридическую деятельность лицу, которое является залогодержателем.
  4. Соглашение, в котором прописаны все условия залога прав требования.
  5. Договор по ипотеке, в котором указано, что залог—это способ обеспечить выполнение обязательств.

  6. Чек об уплате пошлины государству. Как правило, она составляет примерно 1 тыс. руб.

Кроме перечисленных документов, возможно потребуются и иные бумаги, среди которых могут быть:

  1. Согласие мужа/жены, заверенное у нотариального лица.
  2. Предписание лица, занимающегося юридической деятельностью, в котором оно одобряет проведение такой серьезной сделки.

Как только заявитель предоставит все нужные документы, ему обязательно должны выдать расписку, в которой будет прописан факт того, что сотрудник Росреестра действительно принял документы.

Также в такой расписке указывается число, в которое заявитель должен явиться для получения документов.

После того, как сотрудник Росреестр принял документы, он приступает к их детальной проверки и устанавливает, соблюдены ли все предписания закона.

Проверка может проходить разное количество времени в зависимости от того, каким из способов были поданы документы. Если они подавались сразу же в районное отделение Росреестра, то проверка займет не больше одной недели.

А вот если документы подавались через МФЦ, то проверка может затянуться на девять дней.

Как только период времени, отведенный на проверку, подойдёт к концу, все данные о зарегистрированном залоге прав требования внесутся в ЕГРН, и заявителю предоставят на руки документ о залоге, в котором будет отмечено, что он прошел регистрацию, предусмотренную законодательством. Как только в ЕГРН появляются данные по залогу, вступает в силу договор и он получает юридическую силу.

Каковы правовые последствия для каждого участника соглашения

Как только залоговое обязательство попадает в базу ЕГРН, все лица, принимающие в нем участие, должны быть готовы к возможным правовым последствиям. Документ о залоге—это право каждого человека стать, участником долевого строительства, используя деньги по ипотеке для приобретения жилья.

В дальнейшее время, участник долевого строительства получает правовой статус, который может характеризоваться такими особенностями:

  1. Все отношения с застройщиком остаются, до того момента, пока дольщик не получит свое жилье в пользование
  2. Дольщик обязан вносить платежи по ипотеке, а если он этого делать не будет, то на предмет залога может быть наложено взыскание.

  3. Если застройщик после сдачи дома, которая должна была состояться в определенный срок, не сдает жилье, либо же оно не соответствует характеристикам, прописанным в документе о долевом участии, то и дольщик, и банк, который предоставил ему кредит, имеют полное право выдвигать претензии строительной компании.

  4. Как только дольщик получает свое жилье, он имеет право изменить обязательство по залогу, так как, с того момента как он стал собственником жилья, право требования к строительной компании становится недействительным.
  5. В виде нового объекта залога становится жилье, которое застройщик передал дольщику.

Что касается самого застройщика, то по сути, оформление залога права требования не несет для некого какое-либо юридическое значение. Почему? Потому что для него не меняется лишь одно обязательство— сдать вовремя жилье.

Но вот если в прописанный срок он не сдает жилья, то тогда ему придется решать проблему не только с дольщиком, но и с банком, который оформил этому дольщику ипотеку. Стоит понимать, что в такой ситуации банк—это третье лицо, которое имеет право вмешиваться в отношения между участником долевого строительства и строительной компанией.

Также банк может совершать и иные действия в зависимости от конкретной ситуации:

  1. Предъявлять требование строительной компании устранить выявленные нарушения относительно построенного жилья.
  2. Принимать активное участие в решении проблемы, если застройщик признан банкротом, а именно выступать в качестве кредитора.

  3. Оформлять взыскание на объект залога, в том случае, если заёмщик не выполняет обязательства, которые были прописаны в ипотечном договоре.

Банк—это залогодержатель, поэтому ему отводится полное право производит контроль, касающийся строительства жилья.

Поэтому строительная компания должна быть готова к тому, что банковское учреждение может просить у нее различные виды документов, которые конечно же имеют дело к осуществляемой стройке.

Залоговое обязательство безусловно можно быть окончено, но только лишь в том случае, если для этого возникнут веские основания.

Как правило, всего их два:

  1. Заемщик полностью выплатил предоставленную ему сумму денег.
  2. Поступило обращение о взыскании на право требования, находящееся в залоге.

Для того, чтобы прекратить действие залогового обязательства, оба его участника должны опять посетить Росреестр, написать заявление и аннулировать действие документа.

Как только сотрудник Росреестра произведет необходимые действия, залоговое обязательство будет удалено из ЕГРН, и заемщику и кредитору предоставят на руки соответствующие документы.

Нужен ли нотариус для заключения соглашения о залоге прав требования

Как гласит Гражданский Кодекс Российской Федерации, а конкретно его статья 339, договор залога не обязательно заверять у нотариального лица. Но, как всегда, существуют исключения, которые требуют обязательно заверять документ у нотариуса. 

Как правило, существует всего два случая, когда договор залога должен иметь печать нотариуса:

  1. Этого требует закон или сам договор.
  2. Требуется установить основные обязательства, возлагаемые на заёмщика.

Конечно, если ситуация не исключительная, человек может обойтись без услуг нотариуса.

Но, как показывает практика, все же лучше обратиться к нему, так как:

  1. Если на документе будет стоять печать нотариуса, можно будет обратить взыскание на залог, не обращаясь в суд.
  2. Нотариальное лицо произведет еще одну проверку сделки.

Заключение

Подводя итог можно сказать, что залог прав требования по договору долевого участия, обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре, так как это регламентировано законом и не соблюдение этого правила не даст документу никакой юридической силы. И конечно, для того, чтобы оформить залог необходимо заранее подготовить нужные документы.

Что это?

Соглашение залога права требования по ДДУ – это будущее право собственности, которое появляется по факту сдачи возведенного объекта, заключения акта приема-передачи.

В том случае, если семья не имеет возможности (в случае неимения постоянного места жительства) либо желания ждать завершения строительства многоквартирного здания, они могут воспользоваться возможностью купить личное жилое помещение.

Для такой цели нужно обратиться в наиболее подходящее финансовое учреждение, составив и подав заявку об оформлении ипотеки.

Тогда как в качестве залога банку предоставляется действующий ДДУ.

Оформление залога

Дабы оформить ипотеку, максимально оперативно приобрести новую недвижимость, в которую можно сразу же заехать для постоянного проживания, дольщик вправе передать личные права на возводящийся объект кредитному учреждению.

В ситуации, если до завершения строительства заемщик не сможет полностью выплатить всю установленную сумму по ипотечной ссуде, данный недвижимый объект автоматически перейдет в собственность финансово-кредитной организации.

О ценах долевого участия в строительстве, читайте здесь.

После того как дольщик полностью выполнить все свои банковские долговые обязательства, к нему обратно вернется залог.

Залог в пользу банка

В случае неблагоприятного развития событий (в частности, при просрочке, отсутствия возможности каждый месяц перечислять ипотечные платежи и прочее) банковский институт осуществляет свое право, а также может изъять возведенное жилое помещение, которое прежде было передано в качестве залога.

Специфика кредитования

Любой ДДУ в строительстве в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в структурах Росреестра.

По факту осуществления данной процедуры дольщик приобретает право требовать от строительной фирмы, которая является застройщиком, реализации личных договорных обязательств в предустановленные сроки, в полном объеме.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данные права требования могут являться полноценным, самостоятельным предметом залога, гарантируя осуществление обязательств заемщика перед банковским институтом.

Во время оформлении ипотеки финансово-кредитное учреждение должно выполнять проверку:

Объекта соглашения долевого участия, а именносоответствие стадий строительства сопровождающим разрешительным документам, точное совпадение по срокам
Застройщикав частности его уставной документации, законности, факта наличия разрешений на строительство, лицензий, детально рассматривается репутация фирмы (в арбитражных спорах, судебных постановлениях, СМИ). Соответственно, чем лучший рейтинг имеет застройщик на рынке строительных услуг, тем более высокая вероятность получения одобрения на ипотечный кредит

Кроме того, в договоре о предоставлении ипотеки отмечается номер ДДУ, полное название структуры, которая зарегистрировала права залогодателя.

В случае, если что-то из вышеуказанного не было отмечено в документации (если заемщик не располагает подобной информацией либо же данные в целом отсутствуют), соглашение  залога не может считаться таким, которое было заключено.

На какие варианты могут рассчитывать дольщики

Допустимо взять ипотечную либо потребительскую ссуду.

Современные эксперты настоятельно рекомендуют обращаться только в те фирмы, которые обслуживают застройщика.

К примеру, банк предоставляет строительной организации средства на постройку многоквартирного здания либо же выполняет своих услуги по расчетам.

Данное учреждение проинформировано о всех тонкостях, проблемах, имеет доступ ко всем требуемым документам о недвижимом объекте, о застройщике, осознает фактическое финансовое положение строительной организации, а также ее потенциал.

Какую ответственность несет застройщик

В ситуации, если строительное предприятие не в состоянии рассчитаться по ссуде, банковская фирма может рассчитывать как на участок земли, который с самого начала являлся залогом, так и на возведенный МКД.

Договор залога

Документ оформляется стандартно в текстовом виде.

Значимые условия заключения данной закладной:

Необходимость госрегистрациисоглашение должно быть соответствующим образом оформлено в структурах Росреестра
Важность формального извещения фирмы-застройщикав случае, если дольщик целиком выплатил личное участие в паевом строительстве, будущий объект недвижимости ему принадлежит, соответственно никто не вправе помешать особе выполнять передачу своего имущества в залог

Обязательный комплект документов

Для того, чтобы выполнить регистрацию закладной, нужно передать в Росреестр:

  • В ситуации, если заемщик пребывает в законном браке также может потребоваться письменное согласие второго супруга;
  • Кредитное соглашение ради которого и была оформлена закладная;
  • Платежка, удостоверяющая факт перечисления госпошлины за регистрацию;
  • Документ, который подтверждает ДДУ, личность заявителя (оригинал и копия);
  • Заявка – составляется от лица банка-залогодержателя и заемщика-залогодателя.

Процедура регистрации

Регламент действий:

Необходимо посетить офис Росреестрапредоставить стандартный пакет документации;
В случае, если все документы собраны и составлены корректнонет необходимости в дополнительных бумагах, работник забирает их, составив расписку, назначает конкретную дату, когда допустимо будет их забрать.

Типовой шаблон

В стандартном бланке соглашения в обязательном порядке указаны:

— Основания для приобретения права собственности на объект ДДУ в возведении многоэтажного здания;

— Дата, а также точное время осуществления передачи, детальная техническая характеристика будущей недвижимости (совокупная площадь, этажность, сколько комнат в квартире, количество и качество отделки и прочее).

Образец дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве смотрите в статье: дополнительное соглашение к договору долевого участия.

Сумма государственной пошлины

Цена регистрации договора в Росреестре в 2019-м году насчитывает:

  • 4 тыс. руб. — для юридических лиц (для фирм, учреждений, предприятий);
  • 1 тыс. руб. – для физических лиц (для обычных граждан).

: Все о договоре долевого участия в строительстве:

Загрузка…

Залог в силу закона на недвижимость что значит дду

Залог в силу закона на недвижимость что значит дду

Нижестоящие суды банку отказали, но теперь жалоба банка передана в КЭС.

Особенность дела в том, что во время обращения банка в ВС окружной арбитражный суд удовлетворил другой иск банка о недействительности ДДУ (дело № ). Мотивы этого решения представляют сейчас наибольший интерес.

Застройщик, ООО «Мегаполис», продал основную часть построенных квартир в многоквартирном доме ООО «Щербаковский парк» (покупателю) по двум ДДУ.

Покупатель руководствовался тем, что в момент заключения ДДУ и получения квартир никаких залоговых обременений в отношении квартир зарегистрировано не было (залоговое обременение в пользу «Комерчни банка» было зарегистрировано только в отношении земельного участка под строительство)

§ 3. Залог (ст.334-358) 359. Что такое «залог в силу закона»? Подлежит ли регистрации право залога недвижимого имущества, возникающее «из закона»?

Такое лицо имеет преимущества перед иными кредиторами, чьи права проистекают из обязательств, не обеспеченных залогом.

Например, по одному из дел окружной суд отменил определение суда первой инстанции, которым продавец, продавший товар в кредит, был включен в одну очередь с иными кредиторами.

Окружной суд указал, что в случае продажи товара в кредит продавец имеет право законного залога на проданный товар, следовательно, его требование о выплате продажной стоимости товара, обеспечено залогом. Другой пример применения к законному залогу общих норм о залоге представляет собой следующее дело.

О некоторых актуальных вопросах залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

Кроме того, при вложении денежных средств на этапе строительства дольщику, как правило, предоставляется возможность оплатить стоимость объекта недвижимости в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке «готовой» недвижимости. Таким образом, данный способ — часто единственная возможность обойтись без привлечения кредитных и заемных средств и избежать дополнительных расходов в виде уплаты процентов по соответствующим кредитам (займам). Федеральный закон N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(далее — Закон об участии в долевом строительстве, Закон N 214-ФЗ) предусматривает участие в долевом строительстве путем заключения между застройщиком и участником долевого строительства соответствующего договора.

При этом объектом долевого строительства

Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки

Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству.

Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Ипотека в силу закона при долевом строительстве

Одной из центральных идей Закона стала максимальная защита прав и интересов участников долевого строительства На необходимость обеспечения такой защиты обращалось внимание и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Во-первых, в Концепции содержалось предложение, предусматривающее, что обязательным условием вступления застройщика в договор является предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, подготовка и получение проектно-сметной документации и разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.Во-вторых, было предложено ввести «в качестве механизма защиты прав дольщиков на жилое помещение обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве».

sovetnik36.ru

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.

Этот вид ипотеки имеет большие преимущества:

  1. отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
  2. малый срок государственной регистрации ( 5 дней),
  3. небольшое количество документов,
  4. максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.

III.

КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА). Что это означает? номер вопроса №1637107 прочитан 3062 разa Срочная консультация юриста8 800 505-91-11 бесплатно

  1. Александр! Это значит что в любой момент может прийти залогодержатель и обратить взыскание на указанную квартиру.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.